フルローンでアパート経営は可能？リスクと審査ポイントを解説

はじめに｜「自己資金ゼロでもアパート経営できる？」という疑問に答えます

「頭金が貯まるまで始められない…」
「でも、フルローンなら今すぐ投資できるかも？」

アパート経営を検討する中で、“フルローン”という言葉に惹かれたことがある方も多いはず。

実際、金融機関によっては「自己資金ゼロ」で融資が下りるケースもありますが、その裏には大きなリスクや審査のハードルも存在します。

この記事では、フルローンの基本知識、可能性、審査条件、そして注意すべきリスクについてわかりやすく解説します。

---

1. フルローンとは？オーバーローンとの違いも整理

---

▶ フルローンとは

物件価格の100％すべてを融資でまかなうローンのこと。
たとえば2,000万円のアパートを自己資金ゼロで購入可能。

---

▶ オーバーローンとは

物件価格＋諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険など）も含めて、110〜120％の融資を受けること。

🟢 どちらも「資金力がない人でも始められる」が魅力です。

---

2. フルローンが可能な条件とは？

✅ 金融機関がフルローンを出すパターン

※ノンバンク系（オリックス銀行、アプラスなど）は柔軟だが、金利が高め・期間短めなので注意。

---

3. フルローンのメリット

✅ メリット①：手元資金を温存して投資スタートできる

→ 貯金ゼロでも、チャンスを逃さず始められる

✅ メリット②：自己資金を別用途に回せる

→ リフォームや空室対策、次の物件購入の資金にも使える

✅ メリット③：レバレッジ効果が最大化できる

→ 少ない元手で大きな収益を狙える

---

4. フルローンの3大リスク

---

❌ リスク①：毎月の返済額が高く、キャッシュフローが圧迫される

→ 1部屋空室が出ただけで赤字になる可能性も。

---

❌ リスク②：金利上昇で返済負担が増大

→ 変動金利で借りていると、0.5％上昇しただけで月返済額が数万円増えることも。

---

❌ リスク③：出口（売却）時に残債が多くて動けない

→ 売却価格＜ローン残債 の“逆ザヤ”になると、売るに売れない状態に。

---

5. フルローン審査で見られるポイント

---

6. フルローンを成功させるためのポイント

---

✅ ポイント①：自己資金ゼロでも「知識」は貯めておく

→ 資金力の代わりに、金融機関との交渉力・数字力で勝負

---

✅ ポイント②：返済シミュレーションを最悪ケースで組む

→ 空室率20〜30％、修繕費込みでもキャッシュが残るか？

---

✅ ポイント③：売却出口も見据えて物件を選ぶ

→ 担保評価が出やすく、将来も買い手が付きやすい物件を選ぶ

---

まとめ｜フルローンは「チャンス」でもあり「試練」でもある

自己資金ゼロでもアパート経営をスタートできる「フルローン」は、
✅ スピード重視で投資を始めたい人にとって大きな武器になります。

一方で、
❗ キャッシュフローがギリギリになる
❗ 金利・空室のダメージが直撃する
というハイリスクな一面もあります。

だからこそ、
“借りられる”ではなく、“返せる”を軸に考え、最悪のケースに備えた上で判断することが大切です。