はじめに｜「経費で落とせるかどうか」が節税のカギを握る
アパート経営では、家賃収入が増えるとともに所得税・住民税の負担も増していきます。
そこで重要なのが、経費の正しい理解と活用。
「何が経費になるのか？」「経費にすれば本当に節税になるのか？」
この記事では、アパート経営における経費の基本から、節税に有効な代表項目、経費の仕組みや注意点までを、初心者にもわかりやすく解説します。
1. アパート経営における「経費」とは？
経費とは、家賃収入を得るために必要な支出のこと。
この経費を差し引いた金額が「不動産所得」として課税対象になります。
▶ 課税されるのは「利益」の部分
🟢 経費が多いほど、課税所得は小さくなり、結果として税額が下がる＝節税効果があるということです。
2. 節税に効く代表的な経費一覧
| 経費項目 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物や設備を年数で分割して経費化（現金支出なしで節税可能） |
| 管理費・委託費 | 管理会社への委託料や清掃費用 |
| 修繕費 | 給湯器交換、クロス張替え、原状回復など |
| 火災・地震保険料 | 建物・入居者保険などの掛金 |
| 税理士報酬 | 確定申告や節税アドバイスの費用 |
| 広告費（AD） | 入居者募集のための仲介手数料・広告料 |
| 交通費・通信費 | 視察・管理・契約時の移動や電話代など |
| 金利（ローン利息） | 元本以外の利息部分は経費化可能 |
3. 経費として認められるためのポイント
✅ ① 収入に直接関連していること
→ 「家賃収入を得る目的」で支出していれば経費になり得る
✅ ② 領収書・証拠書類が残っていること
→ 支払い記録や明細・契約書など、証明できるものを必ず保存
✅ ③ 私的利用と明確に区別されていること
→ 車・パソコン・携帯電話などは「按分（業務割合）記載」が必要
4. 節税目的での「経費の使い方」に注意！
❌ 必要以上に経費を増やすとキャッシュフローが悪化
→ 節税できても手元にお金が残らなければ本末転倒
❌ 資本的支出と修繕費を混同するとNG
| 修繕費（経費） | 資本的支出（減価償却） |
|---|---|
| 現状復旧・軽微な修繕 | 性能向上・価値アップする工事 |
| 例：壁紙・網戸交換 | 例：浴室全面交換・耐震補強など |
❌ 家族や友人への支払いを“経費扱い”にするのは慎重に
→ 所得移転とみなされ、税務署から否認されるリスクあり
5. 青色申告と組み合わせれば節税効果はさらに大きく
| 制度 | 節税効果 |
|---|---|
| 青色申告特別控除 | 最大65万円控除（複式簿記・期限内提出） |
| 専従者給与 | 家族へ支払う給与を経費化（上限あり） |
| 赤字繰越 | 3年間の赤字を繰り越して相殺可能 |
🟢 経費計上と青色申告を組み合わせれば、収入が増えても課税所得を抑えられる仕組みが整います。
まとめ｜経費は「支出」ではなく「戦略」
アパート経営における経費は、単にお金を使えばいいというものではありません。
-
家賃収入を得るために必要な支出を
-
根拠を持って記録・整理し
-
節税とキャッシュフローのバランスを取る
これが利益を守るための“経費の使い方”の本質です。
正しい知識を持ち、“落とせる経費”は漏らさず、無理な節税は避ける。
これが、堅実なアパート経営の第一歩となります。
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