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「土地と建物の割合ってどうやって決めるの？」
不動産を購入した際、
「この価格のうち、建物はいくらで土地はいくら？」
と聞かれて戸惑ったことはありませんか？
実はこの按分は、減価償却や売却時の税金、帳簿の処理に大きく影響する重要なポイントです。
この記事では、不動産投資における土地と建物の価格割合の決め方と実務での注意点を、税務視点とともにわかりやすく解説します。
なぜ「土地・建物の割合」が重要なのか？
不動産は土地と建物のセットで購入しますが、税務上は別物として扱われます。
| 区分 | 特徴 |
|---|---|
| 建物 | 減価償却の対象（年数に応じて費用計上できる） |
| 土地 | 減価償却できない（簿価は減らない） |
そのため、建物価格が明確になっていないと減価償却ができず、節税効果も得られません。
土地と建物の割合の基本的な決め方
✅ 一般的な3つの方法（税務上認められやすい）
| 方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額による按分 | 市区町村から届く課税明細書を使って算出 | 公的数値なので税務署にも通りやすい |
| 不動産会社の売買契約書に記載された金額 | 契約書に明記されている場合はそのまま使用可能 | 一般的な中古物件で多く見られる |
| 路線価や積算評価で独自に計算 | 国税庁の路線価＋建物評価額で再計算 | 精度が高いが手間もかかる（税理士が活用） |
✅ 固定資産税評価額による按分の例
- 土地評価額：1,000万円
- 建物評価額：500万円
→ 建物割合：500 ÷ 1,500 = 約33.3％
この割合を、実際の購入価格に当てはめて建物金額を算出します。
よくある注意点とNG事例
| NG事例 | 解説 |
|---|---|
| すべてを「土地」として処理してしまう | 減価償却ができず、節税効果を失う |
| 明細がないから適当に50:50にする | 税務署から否認されるリスクあり |
| 譲渡時に建物の取得価額がわからず損をする | 譲渡所得計算で不利になる可能性大 |
✅ 節税・売却・会計すべてに関わるため、「割合の根拠」が明確であることが大切です。
減価償却や売却時の影響とは？
- 建物部分のみ減価償却できるため、割合が少ないと経費計上額も減少
- 売却時には、建物簿価との差額で譲渡所得税が決定されるため、取得時の建物金額があいまいだと正確な申告が困難に
実務での備え｜帳簿・確定申告・税務調査に強くなるには
- 固定資産税評価証明書を購入後すぐ取得（市役所で発行）
- 売買契約書に土地・建物の内訳があるかチェック
- 計算根拠は記録して残しておく（領収書や控除計算のExcelなど）
よくあるQ&A｜土地建物の按分に関する疑問
Q：新築の場合、建物割合はどう決める？
→ 建築費が明確なので、請負契約書の金額が建物価格になります。土地と建物の合計で購入価格を構成できます。
Q：割合を多めに建物にしたら減価償却で節税できる？
→ 恣意的すぎる按分（例：建物80％）は税務署に否認される可能性が高くなります。第三者的に説明可能な根拠が重要です。
まとめ｜土地建物の割合は、投資と節税のスタート地点
- 減価償却と譲渡所得の税計算に大きく関わる重要ポイント
- 固定資産税評価額をベースにすれば、安全で実務的
- 根拠を記録しておけば、税務調査にも安心対応
※本記事は不動産投資における土地・建物の按分方法の一般的な考え方を紹介したものであり、実際の税務判断や申告処理は税理士へご相談ください。
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