税金などをすべて賄う必要があるため、銀行から見れば“返済不能に近い”と判断される数字です。
目次
一般的な金融機関の基準と比較
| 銀行種別 | 返済比率の目安（上限） |
|---|---|
| メガバンク | 35〜40％前後 |
| 地方銀行 | 45〜50％ |
| 信用金庫 | 50〜60％前後 |
| ノンバンク | 60％前後でも相談可 |
| 一部プロパーローン | 実質収支や担保価値で判断（70％超可も） |
✅ 返済比率70％は、通常の金融機関ではほぼNG。プロパー融資や高評価物件でないと難しい水準です。
返済比率70％でも通る可能性がある例
✅ ケース1：物件の収益力が極めて高い
→ 家賃収入と返済のバランスが黒字。銀行が「キャッシュフローが安定している」と判断できる場合
✅ ケース2：不動産以外の資産や担保がある
→ 銀行が“別の補償”でリスクカバーできると判断できる場合（例：不動産の評価額が高い）
✅ ケース3：ノンバンクで柔軟審査を受ける
→ 金利は高くなるが、属性に不安がある層でも相談できる可能性あり
返済比率を改善するための現実的な5つの方法
① 借入額を抑える（価格を下げる or 頭金を増やす）
② 返済期間を延ばす（20年 → 30年など）
③ 他の借入を完済して“比率”を下げる
④ 収入を合算する（配偶者などと合算審査ができる銀行を探す）
⑤ 実質収支で勝負できる金融機関を選ぶ（物件のCFが黒字）
金融機関との交渉で押さえるべきポイント
- 「なぜこの物件を買うのか」明確な理由を伝える
- 修繕費・運営コストを含めたリアルな収支表を出す
- 「今後の規模拡大戦略」も伝えられると信頼性アップ
銀行は数字だけでなく、「あなたの計画性」も見ています。
まとめ｜70％は限界ライン。戦略次第で突破の余地あり
- 返済比率70％は、金融機関から見て非常にリスクが高い水準
- ただし、物件の魅力・自己資金・他の借入状況によってはチャンスあり
- 改善のためのアプローチを明確にし、金融機関と“誠実な交渉”を
※本記事は融資審査における返済比率の考え方をわかりやすく紹介するものであり、特定の審査判断を保証するものではありません。詳しくは各金融機関または専門家にご相談ください。
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