「この物件、買っていい？」そんなときは“ROI”でチェック！
ROI（Return on Investment）は、「投資効率」を数値で示す指標です。
- 「利回り10％」と書いてあるけど、本当に得？
- 融資を使った場合はどう評価すればいいの？
- 自己資金に対するリターンってどう考える？
この記事では、不動産投資におけるROIの基本から、実践で使える目安ライン・投資判断への活かし方までわかりやすく解説します。
ROIとは？｜自己資金に対する利益の割合
ROIは「投資利益 ÷ 投資額」で算出される、最もシンプルな投資評価指標です。
✅ 不動産投資における計算式（年間）
matlabコピーする編集するROI（%）＝ 年間キャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100
✅ 例：
- 自己資金：500万円
- 年間キャッシュフロー：50万円
👉 ROI＝50万円 ÷ 500万円 × 100＝10％
ROIの目安ライン｜何％を目指せばいい？
| ROIの数値 | 投資判断の目安 |
|---|---|
| 15％以上 | 非常に優秀。回収スピードも早く、投資効率が高い |
| 10〜14％ | 現実的でバランスが良いゾーン。中長期戦略に向く |
| 6〜9％ | 安定性重視の物件（都心区分など）で多い |
| 5％未満 | 投資としては再検討。節税・相続対策目的なら検討の余地あり |
ROIは高ければ高いほど「自己資金を効率よく回収できる」という評価につながります。
ROIと表面利回り・IRRとの違い
| 指標 | 特徴 | 計算に含まれる要素 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 概算の家賃収入比率 | 家賃 ÷ 物件価格（諸費用含まず） |
| ROI | 自己資金の回収効率 | 年間CF ÷ 自己資金 |
| IRR | 総合的な収益性（複数年） | 年間CF＋売却益まで考慮 |
→ ROIは「今の投資効率」、IRRは「未来の総合リターン」、利回りは「物件のざっくり感」を見る指標です。
ROIが高い物件の特徴と注意点
✅ 高ROI物件の特徴
- 少額投資で回収が早い（ボロ戸建など）
- 地方高利回り物件
- 自主管理でコストを抑えやすい
❗ 注意すべき落とし穴
- 高リターン＝高リスク（空室・修繕・流動性の問題）
- 初期費用の見積もりを甘くするとROIがズレる
- IRRの目安と違い も要チェック
よくある質問（Q&A）
Q：ROIだけ見ていれば物件選びは大丈夫？
→ ROIはあくまで「自己資金ベースの効率」を見る指標。
融資条件、売却戦略、立地など他の要素とあわせて判断するのが正解です。
Q：頭金を多めに入れるとROIは下がる？
→ はい。ROIは自己資金に対する回収効率を見るため、自己資金が多すぎると効率は下がる傾向にあります。
まとめ｜ROIは“投資効率”を見極める実戦ツール
- ROI＝「自己資金がどれくらい働いたか」を見る指標
- 不動産投資の実力を測るうえで、現実的な判断軸になる
- 他の指標（IRR・CCRなど）と組み合わせて、多角的な判断を
※本記事は不動産投資におけるROIの考え方と活用例を紹介したものであり、最終的な投資判断は自己責任・または専門家へご相談ください。
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