「築古の物件にチャレンジしたいけど、銀行の融資が通らない…」
そんな悩みに直面したことはありませんか？
そのカギを握っているのが 「耐用年数」 という考え方です。
不動産投資においては、この耐用年数が融資の可否を左右する重要なポイントになります。
この記事では、「耐用年数って何？」「なぜ融資と関係するの？」といった基本から、築古物件でも融資を引くための対策まで、やさしく解説します。
耐用年数とは？【図解あり】
まず「耐用年数」とは、建物が経済的に使えると見なされる期間のこと。
これは国税庁が定めており、減価償却にも深く関係しています。
以下は建物の構造ごとの法定耐用年数です：
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3mm以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3mm超4mm以下） | 27年 |
| 重量鉄骨造（厚さ4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
例えば、木造住宅が築30年だった場合、法定耐用年数（22年）をすでに超えているため、金融機関は「この物件は担保価値が低い」と判断し、融資に消極的になります。
なぜ金融機関は「耐用年数」を重視するのか？
銀行や信用金庫などの金融機関が融資をする際、最も重視するのは **「貸したお金が返ってくるか」**というリスクの見積もりです。
耐用年数が切れていると、
- 担保評価が下がる
- 売却時の価値が下がる
- 修繕リスクが高まる
といった理由で、融資の期間や金額に制限がかかるのです。
特に「物件の耐用年数以内でしか融資期間を設定できない」ケースが多く、例えば築25年の木造戸建に22年の耐用年数があると、すでに「耐用年数オーバー」となり、融資期間が極端に短く（5年以内など）なるか、そもそも融資が断られることも。
中古物件は耐用年数切れで融資が出ない？
特に築古物件を狙う投資家にとって、この「耐用年数切れ」は大きな壁です。
たとえば、地方の空き家や利回りの高い築古戸建ては、投資として魅力がある一方で、以下のようなケースで融資NGが出ることも：
- 築30年超の木造戸建て
- 検査済証がない
- 接道義務を満たしていない
しかし、すべての金融機関がNGではありません。
「都市銀行はNGだけど、信金ならOK」ということもよくあります。
耐用年数切れ物件でも融資を受ける4つのコツ
初心者大家さんでも、工夫次第で耐用年数切れの物件に対して融資を受ける道はあります。
1. 地場の金融機関を狙う
信用金庫や地方銀行は、**「エリア重視」や「人物重視」**の傾向があり、耐用年数オーバー物件にも柔軟な判断をしてくれる場合があります。
2. 再建築可能な土地を選ぶ
建物の評価が低くても、**「土地の価値」**が高ければ融資が通ることがあります。再建築不可の物件は避けた方がベターです。
3. フルローンではなく自己資金を入れる
頭金を多めに入れることで、金融機関のリスクを軽減でき、耐用年数の壁を越えることができます。
4. リフォーム済み・利回りの高さをアピール
収益力が高く、キャッシュフローが出ることを数値で提示できれば、融資担当者の評価が上がります。
耐用年数と上手に付き合う不動産投資の考え方
「耐用年数＝悪いもの」と捉えるのではなく、自分の投資戦略との相性で考えることが大切です。
たとえば：
- 融資を使って規模拡大したい人 → 耐用年数内のRC物件を狙う
- 現金投資で高利回りを狙いたい人 → 耐用年数切れの築古戸建てでもOK
耐用年数が短い＝融資がつきづらい＝ライバルが少ない、ということ。
これは「初心者こそ、差別化できるポイント」にもなりえます。
まとめ｜耐用年数を味方にして、投資戦略を立てよう
「耐用年数」は不動産投資におけるひとつのルール。
これを知らずに突っ込んでしまうと、融資がつかず計画が頓挫…なんてことにもなりかねません。
しかし、しっかり理解して戦略を立てれば、
築古物件を武器に、初心者でも収益を出せる投資が可能になります。
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