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はじめに｜「何年で元が取れるの？」は投資家全員の疑問
アパート経営を始めるとき、最も気になることのひとつが、
**「いつ、どれくらいで初期投資を回収できるのか？」**という点です。
この記事では、アパート経営における投資回収の仕組み・回収年数の目安・シミュレーション例・注意すべき落とし穴まで、投資家目線でわかりやすく解説します。
1. 「元を取る」とはどういう意味か？
| 視点 | 意味 |
|---|---|
| 投資額の回収 | 自己資金や諸費用など、投じた金額が“キャッシュで回収できた状態” |
| 利益確定 | 回収後は“純利益フェーズ”に入る |
| 投資回収期間（ROI） | 投資額 ÷ 年間キャッシュフロー（税引前 or 後）で算出される |
✅ 不動産投資では、「物件価格」ではなく自己資金＋諸費用を「元」として回収年数を考えるのが実践的です。
2. 回収年数シミュレーション｜築古・築浅で比較
▶ ケース①：築古アパート（利回り12％）
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総投資額：2,000万円
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自己資金：500万円／ローン返済中
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年間キャッシュフロー：60万円
→ 回収期間：500万円 ÷ 60万円 = 約8.3年
▶ ケース②：築浅アパート（利回り7％）
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総投資額：7,000万円
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自己資金：1,000万円
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年間キャッシュフロー：80万円
→ 回収期間：1,000万円 ÷ 80万円 = 約12.5年
▶ ケース③：区分マンション（利回り5％）
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自己資金：300万円
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年間キャッシュフロー：10万円
→ 回収まで30年！途中の修繕や空室で赤字化の恐れあり
3. 回収年数を左右する4つの要素
| 要素 | 内容 |
|---|---|
| 実質利回り | 表面だけでなく、経費・空室・広告費を差し引いた後の手残りで判断 |
| 自己資金 | 多ければ回収は早いが、手残り率が下がることも |
| ローン返済条件 | 金利・返済期間により毎月のCFに大きな影響あり |
| 税金・減価償却 | 税引後CFを最大化すれば、回収スピードも早まる |
4. 「元を取る」上で注意すべき3つの落とし穴
❌ 落とし穴①：家賃収入だけを見てしまう
→ ローン・修繕・広告費など、支出も含めた手残りで回収年数を計算する必要あり
❌ 落とし穴②：キャピタルゲイン（売却益）に頼りすぎる
→ 「売って儲かれば回収」と考えるのは危険。市況次第で売却できない可能性も
❌ 落とし穴③：修繕・空室の見積もりが甘い
→ フルリフォームや空室2ヶ月で、1年分の手残りが消えることも
5. 元を取った後の“戦略フェーズ”へ
元本を回収したら、次に考えるべきは：
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維持（家賃水準の維持・管理会社の見直し）
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節税（減価償却が終了する前に法人化 or 新規投資）
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売却（出口戦略でキャッシュ確定）
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物件の組換え（小型物件 → RC or 新築へ）
✅ 投資回収＝ゴールではなく、「次のステージへ移行する起点」です。
まとめ｜“何年で元が取れるか”は経営判断の軸になる
アパート経営では、
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手残りをどう作るか
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何年で自己資金を回収できるか
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回収後どう資産を育てるか
この3つを意識することで、「勝ち続ける大家」への道が開けます。
損益だけでなく、「回収年数」を指標に投資判断する習慣を持ちましょう。
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