目次
はじめに｜「不動産のPLって何？難しそう…」と思っていませんか？
アパート経営を始めると、「損益計算書（PL）」という言葉をよく耳にします。
これは企業だけでなく、不動産経営でも“経営の成績表”として非常に重要な書類です。
この記事では、アパート経営における損益計算書の基本構造・作成手順・初心者向けの記入例・テンプレート付きで分かりやすく解説します。
1. 損益計算書（PL）とは？アパート経営で使う意味
✅ 定義
「一定期間の収入と支出をまとめて、“いくら利益が出たか”を示す書類」
| 用語 | 内容 |
|---|---|
| PL（Profit & Loss Statement） | 損益計算書（収支を記録） |
| BS（貸借対照表） | 資産・負債・純資産を記録（法人や青色申告65万控除で必要） |
✅ PLは、収支の健全性・節税戦略・銀行融資の資料としても活用されます。
2. アパート経営における損益計算書の構成
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 総収入 | 家賃・共益費・駐車場収入など |
| 経費 | 管理費・修繕費・火災保険・広告費など |
| 減価償却費 | 建物や設備の帳簿上の経費（実際の支出なし） |
| 営業利益（税引前） | 総収入 − 経費 − 減価償却費 |
| 税金（所得税・住民税） | 所得に応じて算出 |
| 最終利益 | 営業利益 − 税金（税引後の利益） |
3. 損益計算書の作成ステップ（手書きでもExcelでもOK）
✅ ステップ①：収入を記録
-
家賃・駐車場・共益費など
-
税込み／税込外は会計方針に合わせて統一
✅ ステップ②：経費を分類して記録
| 主な経費項目 | 補足 |
|---|---|
| 管理委託費 | 家賃×3〜5％が目安 |
| 修繕費 | 給湯器交換・壁紙など |
| 広告費 | AD（仲介業者への謝礼）・募集図面作成費 |
| 税金・保険 | 固定資産税・火災保険 |
| 税理士報酬 | 申告書作成・相談料など |
✅ ステップ③：減価償却費を算出・計上
-
建物：取得費用 × 建物割合 ÷ 耐用年数
-
設備：10万円以上で耐用年数に応じて計上
✅ ステップ④：収入 − 経費 − 減価償却 = 利益
→ 税引前利益が出たら、所得税・住民税の試算も行う
4. 初心者向けの記入例（年間PL）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入 | 2,400,000円 |
| 管理費 | −120,000円 |
| 修繕費 | −150,000円 |
| 保険・税金 | −100,000円 |
| 広告費 | −50,000円 |
| 減価償却費 | −400,000円 |
| 税引前利益 | 1,580,000円 − 400,000円 = 1,180,000円 |
| 税金（概算） | 約160,000円 |
| 最終利益（税引後） | 約1,020,000円 |
✅ 減価償却で帳簿上の利益を圧縮し、実際の手残り（キャッシュフロー）を最大化できる
まとめ｜損益計算書を使いこなせば「経営の視野」が一気に広がる
アパート経営は、
✅ 感覚ではなく「数字」で判断することが成功の鍵。
✅ そのベースになるのが「損益計算書（PL）」です。
・収入と支出のバランスを把握する
・節税・黒字経営・資金繰りを見える化する
・将来的な売却や融資の判断材料になる
毎年しっかりとPLを作成し、“投資家としての視野”を身につけましょう。
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