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はじめに｜「失敗する人には共通点がある」逆に成功する人にも共通点がある
アパート経営は手堅い不動産投資の代表ですが、
✅ 空室続きで赤字…
✅ 修繕がかさみ手残りゼロ…
✅ 買ってから「こんなはずじゃなかった」…
そんな声も少なくありません。
この記事では、初心者でも長期的に成功するために押さえるべき“基本中の基本”を8つのポイントにまとめて紹介します。
1. 明確な目的を持って始める【成功の前提条件】
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| 目的が曖昧だと戦略がぶれる | 「資産形成」「節税」「副収入」どれを優先するかで物件も変わる |
| 目標に合わない物件を買うと後悔しやすい | 築古なのに安定重視／低利回りなのに副収入目的 など |
✅ 「なぜやるのか」「どれくらい稼ぎたいのか」を明文化しておきましょう。
2. 数字に強くなる【収支管理・シミュレーション】
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| キャッシュフローがすべて | 家賃 − 経費 − 返済＝実際の“儲け”を見る |
| 利回りより“年間手残り”で判断 | 表面利回り10％でも、返済後に月1万円しか残らなければ意味なし |
✅ エクセル or 会計ソフトで“自分で収支が見える”ようになることが第一歩です。
3. 融資戦略を練る【借入で勝敗が決まる】
| 内容 | 理由 |
|---|---|
| 金利・期間・返済比率を最適化 | 返済が苦しくなると黒字でも“キャッシュショート”に |
| 信用力を活かす | サラリーマン属性は融資の武器になる／事前に仮審査を通しておくと◎ |
4. “エリア重視”で物件を選ぶ【立地が命】
| チェックポイント | 理由 |
|---|---|
| 駅徒歩10分圏内 | 長期空室を防ぐ最重要ポイント |
| 大学・工場・病院近く | 単身者・法人契約など安定層がいる |
| 管理会社が強いエリア | 募集力や客付けスピードが違う |
✅ 「立地は変えられない」＝最初の選定ミスは致命傷になります。
5. 管理は“任せて、把握する”【丸投げNG】
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 委託は基本だが“放置”は危険 | 空室・滞納・トラブルに気づくのが遅れる |
| 月次報告をチェック | 家賃・AD・修繕履歴を記録するクセをつける |
✅ 管理会社との信頼関係が“収益の安定性”に直結します。
6. 修繕・リフォームを“予測して準備”する
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 給湯器 | 約10年／1台15万円前後 |
| 外壁塗装 | 約15年／50万円〜100万円 |
| 原状回復 | 退去時に都度発生／10万円前後が目安 |
✅ 毎月家賃の10〜15％を“修繕積立”としてプールするのがおすすめです。
7. 節税スキルを身につける【税金が一番大きい支出】
| 対策 | 内容 |
|---|---|
| 青色申告 | 最大65万円控除＋赤字繰越＋専従者給与の活用 |
| 減価償却 | 築古物件ほど節税効果大／法人化との相性◎ |
| 税理士連携 | 年間数万円で“手残り数十万UP”も可能に |
8. 情報と人脈にアンテナを張る
| 方法 | 解説 |
|---|---|
| YouTube・Voicy・書籍 | 無料でも濃い情報が手に入る時代／日々の学びが差になる |
| セミナー・交流会 | 他の大家の成功・失敗を聞くと“視野が一気に広がる” |
| 管理会社・銀行員・税理士 | 困ったときに相談できる“専門家とのつながり”が成功率を上げる |
まとめ｜「やるべきことを、丁寧にやった人」が成功する
アパート経営で成功する人は、
✅ 特別な才能がある人ではなく
✅ 基本を地道にやっている人です。
-
目的を明確にする
-
数字で判断する
-
人を頼る（でも任せきらない）
-
続けて学び、改善する
この8つを押さえることが、“成功し続ける大家”への第一歩です。
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