「ボロ戸建てって安いって聞くけど、実際いくら用意すれば始められるの？」
そんな疑問を持つ初心者投資家の方へ向けて、自己資金の目安や内訳、リアルな実例を紹介します。
安く始められるとはいえ、甘く見ていると資金ショートにつながるので要注意。
この記事では、**物件価格以外にかかる“見えないコスト”**まで徹底的に解説します。
目次
ボロ戸建て投資に必要な自己資金の内訳とは？
ボロ戸建てを購入する際、必要になる費用は物件価格だけではありません。
以下が基本的な内訳です。
| 項目 | 内容 | 目安金額 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 築古戸建の購入価格 | 100万〜500万円 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3％＋6万円＋税 | 約20万円 |
| 登記費用 | 所有権移転・抵当権設定 | 約10〜15万円 |
| 火災保険料 | 地震保険含むケースもあり | 約2〜5万円（年間） |
| リフォーム費用 | DIY含めて最も変動が大きい | 50万〜300万円 |
| 不用品処分費 | 家財道具などの処理 | 10万〜30万円 |
| 税金関係 | 固定資産税・取得税など | 約5〜15万円 |
→ 合計で300〜800万円程度が目安。
物件価格が200万円だとしても、総額で500万円近くになることも珍しくありません。
例①：現金購入＆DIY併用のケース（埼玉県郊外）
- 物件価格：180万円（再建築不可、空き家バンク経由）
- 仲介手数料＋登記費用＋税：30万円
- リフォーム費用（DIY＋一部外注）：100万円
- 火災保険・不用品処分：15万円
→ 合計：約325万円
外壁・屋根は業者、内装や床・クロスはDIYでコストカット。
賃料4.5万円で貸し出し、年間CFは約25万円。
例②：フルリフォーム＋公庫融資のケース（地方都市）
- 物件価格：300万円（築48年、上下水道完備）
- 仲介・登記：35万円
- フルリフォーム費用：250万円
- 火災保険＋諸経費：20万円
→ 合計：約605万円（うち融資500万円、公庫）
完成後はファミリー向けに賃貸。
利回りは15％超だが、初期コストはしっかりかかったパターン。
どこまで自己資金を出すべきか？
「フルローンで全部借りられないの？」という声もありますが…
- 金融機関の信頼を得るには2〜3割の自己資金は必要
- 融資審査が通りやすくなる
- 万が一の空室や追加費用に備える意味でも、余裕資金は必須
**自己資金は“安心して運営するための保険”**でもあります。
ボロ戸建ての初期費用を抑える3つのコツ
- 空き家バンクや市町村の助成金を活用 → 補助金やリフォーム費の一部助成あり
- DIYで対応できる範囲を増やす → トイレやキッチン以外は自力でも可能
- 家財付き物件を避ける → 処分費が意外に高くつくので注意
まとめ：自己資金が少なくても、戦略でカバーできる
自己資金が少ないからといって、ボロ戸建て投資をあきらめる必要はありません。
DIY・補助金・融資の工夫次第で、誰でもスタート可能です。
ただし、甘い見積もりは絶対NG。
しっかりと予算を立てて、無理のない計画を立てていきましょう。
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