「ボロ戸建てって、結局どこで買えばいいの？」
地方で利回りを狙うのか、それとも都会で安定した賃貸需要を重視するのか。
この問いは、すべてのボロ戸建て投資家が一度は悩むテーマです。
この記事では、東京・大阪・地方のそれぞれのエリアの特徴と、狙い目の条件・実際の投資家の動きをわかりやすく解説します。
初心者でも、自分に合った戦い方が見つかる内容になっています。
目次
東京エリア｜物件は希少、でも「ある」！
「東京にボロ戸建てなんて残ってるの？」
そう思われがちですが、実はまだあります。
特に23区外や多摩地域、古い住宅街にはチャンスが眠っています。
東京でのボロ戸建て投資の特徴
- 価格：1,000〜2,500万円前後（高め）
- 表面利回り：7〜10%程度（低め）
- 入居付け：◎（ファミリー、外国人など多様な需要）
- DIY：×（リフォーム規制が多い地域も）
メリット
・家賃水準が高く、安定収益を見込みやすい
・空室期間が短く、出口も見つけやすい
デメリット
・土地値が高いため、利回りが出にくい
・築古でも1,000万円以上が普通
狙い目エリア
- 八王子、青梅、町田（多摩エリア）
- 足立区、葛飾区などの準工業地域
- 武蔵村山、昭島などの郊外住宅地
大阪エリア｜利回りと賃貸需要のバランス型
大阪は全国でもボロ戸建て投資が盛んな地域のひとつ。
物件価格は東京より安く、賃貸需要も十分あるため、「ちょうどいい投資」がしやすい都市です。
大阪でのボロ戸建て投資の特徴
- 価格：300〜1,000万円前後（手頃）
- 表面利回り：10〜20%（高利回りも狙える）
- 入居付け：〇（単身・外国人・生活保護など幅広い層）
メリット
・物件数が豊富で選びやすい
・家賃は5万円前後でも確保できる
・DIYに理解のある地域も多い
デメリット
・地域によって治安・住環境の差が大きい
・事故物件や訳アリ物件が紛れていることも
狙い目エリア
- 東大阪市、大東市、八尾市
- 堺市、岸和田市、泉佐野市
- 阪神沿線の尼崎（兵庫）も人気
地方エリア｜超高利回りと引き換えに「手間」が必要
地方では、100万円台で購入 → リフォームして月5万円で貸すというスタイルも実現可能です。
特に関東郊外、東海、中国・九州エリアに優良な物件がまだ残っています。
地方でのボロ戸建て投資の特徴
- 価格：50〜500万円（格安）
- 表面利回り：15〜30%以上も
- 入居付け：△（地域選びがすべて）
メリット
・とにかく安い。現金投資もしやすい
・利回り20%以上の案件もザラ
・売却時にも利益が出しやすい
デメリット
・入居者を見つけるのが難しい
・リフォームも重労働になりがち
・現地に通える範囲でないと厳しい
狙い目エリア
- 栃木県小山市・佐野市
- 茨城県筑西市・古河市
- 岡山県倉敷市・総社市
- 福岡県飯塚市・田川市・久留米市
- 三重県鈴鹿市・四日市市
比較表｜東京・大阪・地方の特徴まとめ
| 地域 | 価格帯 | 利回り | 入居付け | DIY向き | 投資難易度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京 | 高い（1,000万〜） | 7〜10% | ◎ | △ | 中〜高 |
| 大阪 | 中（300万〜1,000万） | 10〜20% | 〇 | 〇 | 中 |
| 地方 | 安い（50万〜500万） | 15〜30% | △ | ◎ | 高 |
結論｜「自分の属性×エリア」で勝ちパターンを見つけよう
ボロ戸建て投資は、どこで買うかで結果が大きく変わります。
- 資金力がある → 東京・大阪で安定狙い
- 副業・週末大家 → 大阪周辺で手堅く
- フルDIY・現地通いOK → 地方で超高利回り狙い
どれを選んでも「正解」ですが、あなた自身のライフスタイルに合った戦い方を選ぶのが、長く続けるコツです。
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