はじめに｜給与だけでは税金が高すぎる…？
年収が上がるほど負担感が増していく所得税・住民税・社会保険料。
特にサラリーマンは「源泉徴収でがっつり税金を持っていかれる」ため、節税の自由度が極めて低いのが現実です。
そんな中、アパート経営は数少ない“節税のチャンス”を持つ副業として注目されています。
この記事では、給与所得者であるサラリーマンが、合法的に税金を減らすためのアパート経営の活用法をわかりやすく解説します。
1. なぜサラリーマンが節税しにくいのか？
給与所得は、会社があらかじめ税金を計算して納付する「源泉徴収方式」のため、経費を差し引く自由がありません。
しかも、収入が増えるほど**累進課税で税率も上昇（最大45％＋住民税10％）**する仕組みになっています。
つまり、税金を抑えるには「所得そのものを圧縮」する必要があるのです。
2. アパート経営で節税できる仕組みとは？
アパート経営を始めると、不動産所得という新たな所得区分が生まれます。
ここで重要なのが、「不動産所得は経費が引ける」という点です。
✅ 経費として認められる項目
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物・設備の価値を年数で按分した費用（お金の支出なし） |
| 管理費 | 管理会社への委託費・清掃費 |
| 修繕費 | 原状回復・軽微な補修など |
| ローン利息 | 元本部分はNG、利息部分のみOK |
| 税理士報酬 | 申告代行などの支払い |
| 通信・交通費 | 視察や契約時の移動費用など（※記録が必要） |
✅ 損益通算で給与所得と相殺できる
不動産所得が赤字になった場合、その赤字は**給与所得と相殺（損益通算）**でき、結果として課税所得が減り、所得税・住民税が安くなります。
3. 減価償却を活用した“実質節税”のイメージ
たとえば、築古木造アパートを購入すると、建物部分に対して大きな減価償却費（例：年間100万円以上）を計上できます。
この費用は実際にお金が出ていなくても経費になるため、帳簿上は赤字でもキャッシュは黒字という状態が生まれます。
結果的に、税金だけが下がるというメリットが発生します。
4. 青色申告を活用すればさらに節税効果がアップ
✅ 青色申告の3大メリット
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最大65万円の特別控除
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赤字の3年繰越が可能
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家族への給与（専従者給与）が経費にできる
本気で節税をしたいサラリーマン大家は、青色申告＋複式簿記の導入が鉄則です。
🟢 「開業届＋青色申告承認申請書」は最初の年に税務署へ提出する必要があります。
5. 副業制限と“副業バレ”に注意！
✅ 公務員や副業禁止の会社の場合
不動産所得でも、規模が大きくなると「事業とみなされる」可能性があるため注意が必要です（5棟10室以上が目安）。
✅ 副業バレの主なきっかけ
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住民税の通知（特別徴収で会社に通知される）
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税務調査時の口座や契約書類
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SNS・ブログでの情報発信
🟢 バレたくない場合は、住民税を「普通徴収（自分で支払う）」に変更しておくと安心です。
6. 節税のためのアパート経営で注意すべき落とし穴
❌ 無理な借入でキャッシュフロー赤字に
→ 減価償却で節税できても、手元にお金が残らなければ本末転倒
❌ 経費の計上ミス・水増しで税務調査リスク
→ 節税と脱税は紙一重。領収書・証拠の保管は必須
❌ デットクロスにより将来の税金が急増
→ 減価償却終了後に帳簿上の利益が増えて重課税になるケースあり
まとめ｜「合法的な節税」はサラリーマンの知的防衛術
サラリーマンが税金をコントロールする手段は非常に限られています。
その中でアパート経営は、収入を増やしながら節税もできる数少ない武器です。
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減価償却と経費で課税所得を圧縮
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青色申告で控除を最大限活用
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副業ルールと税務リスクに配慮しつつ、堅実な運営を
知識と戦略を持てば、サラリーマンでも合法的に税負担を軽くする道が開けます。
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