はじめに｜「新築は高いから中古で…でも本当に大丈夫？」
アパート経営を始めようと思ったとき、まず悩むのが**「新築にするか？中古にするか？」という選択。
多くの初心者が「価格が安い」という理由で中古アパートに目を向けますが、実際にはメリットだけでなく注意点も多い**のが現実です。
この記事では、中古アパート経営のメリット・デメリット、向いている人の特徴、成功させるための注意点や物件選びのポイントまでをわかりやすく解説します。
1. 中古アパート経営のメリット5選
✅ メリット①：物件価格が安く、初期投資が抑えられる
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新築に比べて2〜5割ほど安いケースも
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頭金やローン返済負担も軽減されやすい
✅ メリット②：利回りが高くなりやすい
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価格が安いため、表面利回りが高く見える
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築20年以上で10％超の物件も珍しくない
✅ メリット③：賃貸需要の実績がある
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「現在の入居率」「家賃履歴」が確認できる
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収支シミュレーションの信頼性が高い
✅ メリット④：減価償却を早く・多く取れる（節税効果）
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築古物件は残存耐用年数が短く、年間の減価償却費が大きくなる
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所得税・住民税の節税に有利
✅ メリット⑤：実物を見て判断できる
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完成済の物件なので、周辺環境・設備・修繕状況を確認可能
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新築よりも“買ってからのギャップ”が少ない
2. 中古アパート経営のデメリット・注意点
❌ デメリット①：修繕リスクが高い
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給湯器・屋根・外壁など、突発的な修繕費用が発生しやすい
❌ デメリット②：融資条件が厳しくなりやすい
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銀行によっては築20年超の木造物件には融資が出にくい
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借入期間が短く、月々の返済負担が重くなることも
❌ デメリット③：出口戦略（売却）が立てにくい
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将来売却時に「築30年超」で買い手がつきにくくなる
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評価額も出づらく、担保としての魅力も低下
❌ デメリット④：見た目が古く入居付けに苦戦する場合も
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設備・外観の印象で家賃や入居率に影響が出ることも
3. 中古アパートに向いている人の特徴
| タイプ | 理由 |
|---|---|
| 初期費用を抑えて始めたい人 | 新築に比べてハードルが低い |
| 節税効果を狙いたい人 | 減価償却で不動産所得を圧縮できる |
| DIYや小規模修繕に抵抗がない人 | リフォーム前提の物件にも対応できる |
| キャッシュフロー重視の人 | 高利回り狙いで早期回収を狙いやすい |
4. 成功させるためのポイント
✅ ポイント①：修繕履歴・点検記録の確認は必須
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いつどこを直したか？今後の修繕予定は？
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屋根・外壁・水回り・給湯器などを重点チェック
✅ ポイント②：入居率と家賃相場を必ず確認
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「今入っているから安心」ではなく、近隣相場とズレていないか？を検証
✅ ポイント③：収支は“最悪ケース”でシミュレーション
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空室率10〜20％／修繕費毎年10万円〜などを織り込んで試算
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「買った直後に退去→修繕費100万円」の想定も重要
まとめ｜中古アパートは「安いから得」ではなく「知識と準備で勝てる投資」
中古アパート経営は、
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高利回り
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節税メリット
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初期費用の安さ
という魅力がある一方で、
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修繕・融資・売却のリスク
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物件選びと現地調査の重要性
もある“経験値がものを言う投資”です。
初心者でも、知識と現場確認を徹底すれば、新築にはない「掘り出し物」のチャンスを掴むことが可能です。
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