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はじめに｜「親のアパートを引き継ぐけど、何からすれば？」
両親や親族がアパート経営をしている家庭では、いずれ相続や事業承継のタイミングで“アパートを継ぐ”ことが現実になります。
しかし、「名義変更だけすればいいの？」「税金は？入居者への対応は？」と、初めての方にとっては不安も多いもの。
この記事では、アパート経営を引き継ぐ際に必要な手続き・注意点・失敗しないための相続対策や管理ノウハウを、初心者にも分かりやすく解説します。
1. アパートを継ぐパターンは主に2種類
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 相続による承継 | 親が亡くなったあとに相続によって所有者が変わる |
| 生前贈与・事業承継 | 親が元気なうちに所有権を移す（贈与／法人化による株式移転など） |
✅ それぞれで税金や手続きが大きく異なるため、事前の整理が大切です。
2. 相続でアパートを引き継ぐ際の流れ
✅ ステップ①：遺産分割協議と相続人の確定
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被相続人（親など）の戸籍調査
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相続人間でアパートの承継者を決める（協議書を作成）
✅ ステップ②：不動産の名義変更（相続登記）
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2024年4月より相続登記が義務化（3年以内）
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法務局にて登記申請（戸籍・評価証明書・協議書などが必要）
✅ ステップ③：管理・契約関連の引き継ぎ
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管理会社への所有者変更届
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入居者への通知書送付（オーナー変更）
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火災保険・口座・税務書類の変更も忘れずに
✅ ステップ④：相続税の申告（相続開始から10ヶ月以内）
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アパートの路線価評価／借地・借家権の計算など複雑
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必ず税理士と連携し、節税策の検討を
3. アパート相続でよくあるトラブルと対策
| トラブル事例 | 対策 |
|---|---|
| 兄弟間でもめる | 遺言書や生前の話し合いが重要。配分に納得感を持たせる |
| 名義は長男、実際の収益は親族で分配 | 「所有者＝課税対象」。名義だけの所有は避ける |
| 相続税が払えない | 生前に納税資金（生命保険等）を準備。延納・物納も検討可 |
| 修繕や更新の方針が分からない | 管理会社に過去履歴を確認。専門家を交えて継承計画を立てる |
4. 親が元気なうちに準備すべきこと
| 準備項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産一覧の整理 | 所在・面積・登記簿・契約状況などをまとめておく |
| 管理会社との面談 | 次世代への引き継ぎをスムーズにする |
| 家族との話し合い | 誰が継ぐか、どう収益を配分するかを共有する |
| 生前贈与 or 法人化検討 | 贈与税や小規模宅地特例の有無を確認 |
✅ 生前から「見える化」しておくことで、相続トラブルの多くは防げます。
5. 引き継いだあとの運営のポイント
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自主管理か管理委託かを見直す（負担のバランス）
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家賃相場・入居状況・設備状態を現地で確認する
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確定申告・帳簿管理の体制を整える（freeeや税理士の活用）
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必要なら法人化・リフォーム・売却も検討して収益性を高める
まとめ｜「継いでから困る」より「継ぐ前に備える」が正解
アパート経営は、親から子へ引き継がれる資産です。
しかし、資産は“継がれる準備”がなければ、負債にもトラブルにもなり得ます。
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所有者と管理者が一致しているか？
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相続税・名義変更の手続きは済んでいるか？
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入居者や管理会社との関係が維持されるか？
これらを事前に整え、安心して「次の世代」へと引き継げる仕組みを準備しておきましょう。
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