アパート経営が赤字になる理由とは？避けるためのポイント解説

はじめに｜「利回り10％」でも赤字になる現実がある

「アパート経営は不労所得」「満室なら儲かる」と思っていたのに、
実際には「毎月の手残りがほとんどない」「税金や修繕で赤字続き」…そんな声は少なくありません。

この記事では、アパート経営が赤字になる主な理由と、初心者でもできる赤字回避のポイントを徹底解説します。

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1. アパート経営が赤字になる5つの代表的な理由

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理由①：想定以上の空室が続く

• 空室1室でも数万円の収入が減少

• 空室期間中も管理費・修繕費・ローン返済は発生

• 入居者ニーズに合っていない（家賃・設備・立地）

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理由②：修繕・原状回復費が高すぎる

• 退去後に毎回20〜30万円かかることも

• 外壁・屋根・給湯器など突発的な出費が重なる

• 修繕積立や見積もり比較をしていない

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理由③：ローン返済額が収入に見合っていない

• 金利が高い or 借入年数が短く、毎月返済が重い

• 表面利回りでは黒字でも、キャッシュフローは赤字になる

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理由④：管理費・広告費など“経費”がかさんでいる

• 管理会社任せで、広告料（AD）が家賃2〜3ヶ月分に

• 原状回復工事が相場より高い

• 経費の内訳を把握していない

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理由⑤：税金や会計処理を見落としている

• 固定資産税・所得税・住民税の負担が想定外

• 減価償却や青色申告を使えていない

• 赤字でも“帳簿上は黒字”で税金が発生するケースも

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2. 赤字になるパターン別の具体例と対策

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3. 赤字にならないアパート経営のための3つのルール

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✅ ① 表面利回りではなく“実質利回り”で判断

→ 空室率10％・経費20％・返済比率50％でCFを試算
→ シミュレーションで「手残りゼロ」なら再検討

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✅ ② 経費と修繕費は“見える化”して管理する

→ 管理会社に毎月レポート提出を依頼
→ エクセル or freeeなどで支出記録を習慣化

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✅ ③ 税金と会計は「プロ」と連携する

→ 減価償却や控除を活用し、“税引後キャッシュ”を最大化
→ 初心者でもfreee＋税理士併用で乗り切れる

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まとめ｜アパート経営の赤字は「防げる」ものがほとんど

アパート経営で赤字になるのは、
❌ 購入時の見誤り
❌ 管理任せの放置
❌ 数字を見ない運営

といった「準備不足・運営ミス」によるものが大半です。

逆に言えば、
✅ 事前にシミュレーションを行い、
✅ 運営後も数字をチェックし、
✅ 必要ならプロと連携する

この3つを守れば、多くの赤字リスクは回避できます。