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はじめに｜「アパート経営＝儲かる」は幻想？それとも現実？
SNSやYouTubeでは「家賃収入でFIRE！」「不労所得で月30万円！」といったアピールが目立ちます。
一方で、「実際は手残りが少ない」「税金で赤字になった」などの声も。
本記事では、アパート経営は本当に儲かるのか？収支シミュレーションと現役オーナーのリアルな体験談をもとに検証していきます。
1. アパート経営で「儲かる」とはどんな状態か？
✅ 儲かる＝手残りキャッシュがプラスで、資産も増えている状態
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| キャッシュフロー | 月々の手残りが黒字（税引前 or 税引後） |
| 資産価値 | 減価償却後も残債＜物件価格なら純資産増加 |
| 節税効果 | 本業の所得圧縮／法人経費活用でトータル黒字に |
2. シミュレーションで見る｜儲かるアパートの例
▶ 物件概要
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木造2階建 6戸（1K×6）／築25年
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購入価格：1,800万円／表面利回り11.1％
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家賃収入：月16.6万円（年199万円）
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ローン：金利2.0％／期間20年／借入1,600万円
▶ 年間収支シミュレーション
| 項目 | 金額（年） |
|---|---|
| 家賃収入 | 約199万円 |
| 管理費・修繕費 | −40万円 |
| 空室・広告費 | −10万円 |
| ローン返済 | −98万円（元利均等） |
| 手残り（税引前） | 約51万円 |
| 減価償却費 | −65万円（非支出経費） |
→ 青色申告での控除・経費を加味すると、税引後でも手残り約35万円／年が実現
3. 「儲からなかった」実例も正直に紹介
| 状況 | 内容 |
|---|---|
| 物件 | 区分マンション（都内／築15年）2,000万円／表面利回り5％ |
| 家賃 | 月8.5万円（年102万円） |
| 管理費・修繕費 | 月2.6万円（年31.2万円） |
| ローン返済 | 年58万円 |
| 手残り | 約12万円 → 実質利回り0.6％ |
| → 空室1ヶ月で赤字転落 |
✅ 新築や区分は「修繕費がかからない＝安心」だが、表面利回りが低く儲けが出にくい構造もある
4. 例えばの事例
「築古でも、家賃設定と管理がうまくいけば毎月しっかり残る」
─ 30代男性・1棟目購入後3年目／埼玉県
「最初は赤字だったが、家賃調整と空室対策で黒字化できた」
─ 40代女性・地方中古アパート／静岡県
「税金がネック。減価償却と青色申告を活用してようやくキャッシュが増えた」
─ 50代男性・法人化済み／神奈川県
5. 「儲かるアパート」に共通する3つの条件
✅ 実質利回りが8％以上（空室・管理・修繕を差し引いた数字）
✅ 融資条件と返済比率が適正（返済額＜家賃収入の50〜60％）
✅ オーナーが数字と現場を理解している（任せきりにしない）
まとめ｜「儲かるか？」は運ではなく“設計”で決まる
アパート経営は、
✅ 立地・利回り・融資・管理・節税という
複数の要素が“かみ合ったとき”に儲かります。
「なんとなく良さそう」で始めると、失敗します。
でも、「数字を読んで、対策を立てて、改善を続ける」ことで
月数万円の手残り → 年100万円超の利益にも到達可能です。
儲かるかどうかは「買ってから」ではなく、「買う前」に決まっています。
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