はじめに｜「アパート経営だけで年収1000万」は夢なのか？
副業や資産形成の延長としてアパート経営を始めた方でも、
「将来的には年収1000万円を目指したい」という声は多くあります。
しかし、やみくもに物件を買い足しても、リスクばかりが増えるだけ。
この記事では、アパート経営で年収1000万円（手残りではなく売上ベース）を達成するための戦略・必要な物件規模・管理・節税の考え方までを具体的に解説します。
1. 「年収1000万」の定義と必要な手残り額の目安
| 指標 | 内容 |
|---|---|
| 売上ベース年収 | 年間家賃収入1,000万円 → 所得とは別物 |
| 実質手残り（キャッシュフロー） | 年収1,000万円の場合、手残り300〜500万円が目安 |
| 不動産所得（課税対象） | 減価償却や経費処理後に残る「帳簿上の利益」 |
✅ 本記事では、「年間家賃収入1,000万円超を安定して稼ぐ方法」にフォーカスします。
2. 年収1000万を達成するために必要な投資規模
| 利回り | 必要な総投資額（目安） | 所有物件の例 |
|---|---|---|
| 10％ | 約1億円 | 築古アパート×5棟（2000万円前後） |
| 7％ | 約1億4300万円 | 新築アパート×2棟（7000万円前後） |
| 5％ | 約2億円 | RC一棟マンションなど |
✅ 利回りが高いほど投資額を抑えられますが、築古・空室・修繕のリスクも高まります。
3. 年収1000万を実現するための戦略4選
✅ ① キャッシュフロー重視で築古アパートを複数所有
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地方や郊外の築20年以上の木造アパート
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高利回り（10〜15％）の物件を現金＋融資で拡大
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節税や法人化で手残りを最大化
✅ ② 融資の力で“レバレッジ”をかけて拡大
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頭金＋フルローン or オーバーローンを活用
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築浅〜中築の高稼働物件を2〜3棟に集約
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収益実績を積んで次の融資を引き出す
✅ ③ 節税・法人化で課税所得を最適化
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青色申告・専従者給与で所得分散
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減価償却で帳簿上赤字にしてキャッシュ残す
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法人に切り替えて「役員報酬＋損金経費」のW活用
✅ ④ 売却益（キャピタルゲイン）を狙った回転戦略
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リフォームで価値を上げて再販（短期売却型）
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1棟ごとに利益を確定し、次の物件へ乗り換え
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売却益＋新たな家賃収入で“複利的に資産を増やす”
4. 達成のために押さえておくべき数字と運営の考え方
| 重要項目 | 解説 |
|---|---|
| DCR（返済余裕率） | 家賃収入 ÷ 年間返済額（1.2以上が目安） |
| 空室率 | 都心：5〜10％、地方：10〜20％想定が現実的 |
| 修繕費 | 年間家賃の10〜15％で積立計画 |
| 税引後キャッシュフロー | 実質手残りが「黒字」であることが絶対条件 |
5. 年収1000万に近づいた実例紹介
▶ ケース①：地方築古アパート3棟運用で年間CF480万円
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総投資額：6,000万円（融資＋現金）
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表面利回り12％・実質利回り8.5％
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手残り：月40万円前後／年間480万円
→ 節税＋法人化で税負担も抑えた好事例
▶ ケース②：新築1棟×RC1棟のハイブリッド経営
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総投資額：約1億5,000万円
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家賃収入：年間1,080万円
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経費・返済差引後の手残り：約350万円
→ 拡大戦略＋長期保有のハイブリッドモデル
まとめ｜年収1000万は“仕組みと継続”で到達できる目標
アパート経営で年収1,000万円を目指すには、
✅ 物件選定の目利き力
✅ 融資戦略と資金計画
✅ 管理・修繕・節税の最適化
が欠かせません。
そして、1棟で一気に狙うより、
**「小さく始めて実績を積み、複数物件で安定させる」**ことが成功への近道です。
「夢」ではなく「目標」にするために、今できる一歩を踏み出しましょう。
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