はじめに｜「古くなったアパート、どうすればいい？」
築20年、30年と経過したアパートは、**収益性・安全性・売却価値すべてにおいて“老朽化の壁”**に直面します。
放置すれば空室・トラブルが増え、手遅れになってからでは再生も困難です。
この記事では、アパート経営における老朽化の影響と、修繕・建て替え・売却の適切な判断ポイントを解説します。
1. 老朽化が進むと何が起こるか？
| 影響 | 内容 |
|---|---|
| 空室が増える | 見た目が悪い・水回り設備が古い → 入居者が避ける |
| 修繕費がかさむ | 給湯器・屋根・外壁・配管…一斉に交換時期に入る |
| 保険料が高くなる | 古い建物は火災保険・地震保険料が割増に |
| 資産評価が下がる | 木造は法定耐用年数22年 → 銀行評価がゼロに近づく |
| 売却しづらくなる | 「築古 × 収益低下」で買い手がつかない |
✅ 老朽化は、**じわじわと収支と資産価値を圧迫する“経年リスク”**です。
2. 修繕すべきか？それとも建て替え・売却か？判断ポイント
| 判断基準 | 修繕・継続 | 建て替え・売却 |
|---|---|---|
| 修繕履歴 | 適切にメンテナンスされている | ほとんど手入れされていない |
| 入居状況 | 満室または高稼働率を維持 | 空室が目立ち、入居率が低い |
| 家賃水準 | 近隣相場と大差なし | 周辺より大幅に安い or 空室のまま |
| 土地の価値 | 再建築可能／駅近・整形地 | 再建不可／旗竿地・傾斜地 |
| 建築コスト | 修繕で対応可能な範囲 | 修繕より建て替えの方が効率的 |
3. 修繕する場合の対応とポイント
✅ 長期修繕計画の作成
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外壁塗装（15〜20年周期）
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屋上防水（10〜15年）
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給湯器・エアコン（10〜15年）
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配管更新・室内フルリフォーム（築30年超で必要）
✅ リフォームで空室対策も同時に実施
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和室→洋室／古いキッチン・ユニットバスの交換
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室内洗濯機置き場、モニターフォン、Wi-Fi導入など
→ 家賃UP or 空室短縮につながる“収益改善型リフォーム”を検討
4. 建て替え・再開発の選択肢
▶ 建て替えを検討すべきケース
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修繕費が物件価格と同等以上かかる
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築40年超で構造的にも耐久性に不安がある
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土地の評価が高く、新築時に利回りが確保できる
▶ 建て替えの課題
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解体費（100〜300万円）＋建築費（2,000万〜）の初期コスト
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空室期間・ローン審査のハードル
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仮住まい（入居者対応）が必要なケースも
▶ 等価交換や共同建築という手も
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デベロッパーに土地を提供し、建て替え物件の一部を取得する
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自己資金を抑えつつ資産の更新ができる方法として注目
5. 売却するなら“今すぐ行う”理由とは？
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築年数が進むほど買い手は減少
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修繕前の状態でも「再生できる投資物件」として売れることも
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土地値だけでも価値があれば、現金化して次の投資に切り替えるのも有効
✅ 物件のポテンシャルを最大限評価してくれる買取業者や投資家に依頼するのがカギです。
まとめ｜老朽化は避けられない。だから「選択」と「準備」が必要
アパート経営において、老朽化は避けることができません。
しかし、放置せずに
✅ 適切な修繕で“再生”する
✅ 見切りをつけて“売却・建て替え”する
✅ 相続・法人化で“次世代につなぐ”
などの対応をとることで、築古物件も価値ある資産に変わります。
“この物件をあと10年保つか、手放すか”を考えるきっかけとして、本記事を活用してください。
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