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はじめに｜「1年でいくらかかる？」を知らずに黒字経営はできない
アパート経営では、物件を買うと毎月家賃が入る一方で、年間を通じて様々な経費が発生します。
でも「実際、1年でどれくらいかかるの？」という疑問に対し、正確に把握できているオーナーは意外と少ないものです。
この記事では、アパート経営の年間経費を項目別に整理し、収支予測やキャッシュフローシミュレーションに役立つランニングコストの実態を解説します。
1. アパート経営の年間経費一覧【主要項目】
| 項目 | 内容 | 年間費用の目安 |
|---|---|---|
| 管理委託費 | 管理会社への報酬（家賃の3〜5％） | 家賃600万円 → 約18〜30万円 |
| 修繕費 | 原状回復・給湯器交換など | 1戸1万〜3万円（6戸＝6万〜18万円） |
| 広告費（AD） | 空室発生時の募集費用 | 年2室 × 家賃1ヶ月＝12万円（想定） |
| 火災・地震保険料 | 2〜10年契約で按分処理 | 年1万〜3万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 自治体からの税金 | 年20万〜40万円（エリアと評価額による） |
| 水道光熱費 | 共用部の電気・ポンプなど | 月2,000円 × 12ヶ月＝2.4万円 |
| 会計・税務費 | 税理士報酬・会計ソフト利用料など | 3万〜15万円／年 |
✅ 合計イメージ（6室アパート・家賃月10万円 × 6室の場合）
2. 経費のうち「突発的に発生する」費用とは？
| 項目 | 発生タイミング | 目安額 |
|---|---|---|
| 給湯器交換 | 約10〜15年周期 | 1台10万〜15万円 |
| 外壁塗装 | 約15〜20年周期 | 一棟80万〜200万円 |
| 屋上防水 | 約20年周期 | 一棟50万〜100万円 |
| エアコン交換 | 入居者からの要望など | 1台6万〜12万円程度 |
🟢 長期修繕計画を立て、**月々積立しておく（1室あたり月3,000〜5,000円）**のが理想です。
3. 経費の変動に備える「予測と管理」のポイント
✅ 家賃収入に対する経費率を設定する（目安：20〜30％）
→ 実質利回りを把握するためにも、年間経費を収入の25％として試算すると安全
✅ 空室率と広告費の想定を必ず組み込む
→ 1年で2室退去、AD2ヶ月分＋清掃＋原状回復で年間10〜15万円の想定が妥当
✅ 節税可能な経費は優先的に反映する
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減価償却費（現金支出なしで経費に）
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青色申告控除（最大65万円）
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専従者給与（家族に給与支払い可）など
4. 年間経費をExcelやクラウドで“見える化”して管理
| ツール | おすすめ用途 |
|---|---|
| Excel・Googleスプレッドシート | 年間収支表・修繕積立計画の作成に最適 |
| 会計ソフト（freee・マネーフォワード） | 自動仕訳・クラウド保存・e-Tax対応 |
| ノート＆手書き | 小規模物件・アナログ派に◎（記録は正確に） |
まとめ｜年間経費の把握が「収支安定のカギ」になる
アパート経営は、家賃収入だけで判断せず、
✅ 管理費・修繕費・税金・広告費などの**“出ていくお金”を1年単位で予測**することが大切です。
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経費一覧を把握し
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月ごとの積立と予算化を行い
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キャッシュフローに余裕を持った運営をする
これが、長期的に安定したアパート経営の土台になります。
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