はじめに｜「結局、どれくらい稼げるの？」という本音に答えます
アパート経営を始めたいけど、
「年収でどれくらいになるの？」「何棟持てば月20万円？」「手残りは？」
──そんな疑問を持つ方も多いはずです。
この記事では、アパート経営で得られる年収の目安を、利回り・戸数・投資規模別にシミュレーションしながらわかりやすく解説します。
1. アパート経営の“年収”とは何を指す？
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 家賃 × 戸数 × 12ヶ月（売上） |
| 不動産所得（税務上の年収） | 家賃収入 − 経費 − 減価償却など |
| キャッシュフロー（実質手残り） | 家賃 − 経費 − ローン返済（税引前 or 税引後） |
✅ よくある“アパート経営で年収1,000万円！”は、売上ベースであり、手残りはこのうち数百万円程度になります。
2. 利回り・戸数別｜年収シミュレーション例
▶ ケース①：築古アパート（利回り10％）× 6戸
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購入価格：2,000万円
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年間家賃収入：200万円（家賃約2.7万円×6戸×12ヶ月）
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経費・空室・ローン返済：−120万円
→ 手残り：約80万円／年
▶ ケース②：新築アパート（利回り7％）× 10戸
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購入価格：8,000万円
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年間家賃収入：560万円（家賃4.7万円×10戸×12ヶ月）
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経費・返済：約440万円
→ 手残り：約120万円／年
▶ ケース③：RCマンション（利回り6％）× 20戸
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購入価格：1億5,000万円
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年間家賃収入：900万円（3.75万円×20戸×12ヶ月）
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経費・返済：約720万円
→ 手残り：約180万円／年
✅ 規模が大きくなるほど総収入は増えますが、経費率や返済比率も上がるため、手残りの割合は下がる傾向にあります。
3. 実際の“手残り”に影響する3つの要素
✅ ① 管理・修繕コスト
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管理委託費（家賃の3〜5％）
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原状回復・大規模修繕など、毎年10〜20％程度かかる想定が必要
✅ ② 空室率・家賃下落
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常に満室とは限らない
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1室空くだけで年10〜30万円の収入減になることも
✅ ③ 税金と節税
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固定資産税・所得税・住民税が発生
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減価償却・青色申告・法人化で税引後キャッシュを増やす工夫が必要
4. 目標年収別｜必要な物件規模の目安
| 目標キャッシュフロー | 利回り10％ | 利回り7％ | 利回り5％ |
|---|---|---|---|
| 年100万円 | 総投資額1,500万円前後 | 2,000〜2,500万円 | 3,000万円以上 |
| 年300万円 | 3,000万円台×2棟 | 5,000〜6,000万円 | 7,000万円以上 |
| 年500万円 | 築古アパート3〜4棟 | 新築アパート×2棟 | RC or 一棟マンション級 |
✅ 利回りが低いほど、初期投資額・物件規模が大きくなる＝融資・リスクも増えるので注意が必要です。
5. 「年収を増やしたい」人がやるべき戦略
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築古×高利回り物件でCF重視（ただし修繕リスク管理必須）
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青色申告＋専従者給与＋減価償却で節税強化
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管理コストや空室ロスを見直し、収益改善
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物件を拡大して“スケールメリット”を活かす
まとめ｜アパート経営の年収は“物件選び×管理力”で決まる
アパート経営で得られる年収は、
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物件の利回り
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管理・修繕・空室対策の腕
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税務・融資戦略の精度
によって大きく差がつきます。
✅ 年100万の手残りを目指すには、実質利回り8％以上の物件が現実的
✅ 年500万以上なら“拡大戦略”と“経営力”が問われるフェーズです
自分のリスク許容度と目標に合ったプランで、無理なく“利益の出る年収”を積み上げていきましょう。
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