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はじめに｜「銀行融資って通るの？」不安なあなたへ
アパート経営を始めるうえで、多くの人が悩むのが「銀行から融資を受けられるのか？」という点です。
特に初めての不動産投資では、
✅ 審査で何を見られるのか
✅ 金利はどのくらいか
✅ 通過しやすくするにはどうすればいいのか
といった疑問が尽きません。
この記事では、銀行融資でアパート経営をスタートするために必要な審査基準・金利・事前準備・通過のコツを分かりやすく解説します。
1. アパートローンの基本｜住宅ローンとの違い
| 項目 | アパートローン | 住宅ローン |
|---|---|---|
| 対象 | 投資用不動産 | 自宅用不動産 |
| 金利 | 1.3〜2.5％（変動 or 固定） | 0.5〜1.0％（優遇あり） |
| 返済原資 | 家賃収入 | 給与収入 |
| 審査基準 | 物件の収益性＋属性 | 主に個人の信用力 |
| 担保 | 対象不動産＋保証人 | 対象不動産（本人名義） |
✅ アパートローンは、「収益力を見てお金を貸す」ビジネス融資です。
2. 銀行融資の審査で見られる5つのポイント
| 審査項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 1. 年収・勤続年数 | 年収500万円以上／勤続3年以上が一つの目安 |
| 2. 自己資金の割合 | 物件価格の10〜20％用意できると安心感あり |
| 3. 他の借入状況 | カードローン・リボ残高などの整理を |
| 4. 物件の収益性 | 表面利回り・実質利回り・空室率など |
| 5. 担保評価 | 銀行の独自基準で「担保価値」があるか確認される |
✅ 審査は「人＋物件＋返済計画」の3軸で見られると理解しましょう。
3. 銀行の種類別｜どこで借りるといい？
| 銀行種別 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 地方銀行 | 地域密着／融通が効きやすい | 初心者・地元物件 |
| 信用金庫・組合 | 中小オーナー向け／金利はやや高め | 築古・小型物件 |
| 都市銀行 | 審査は厳しいが金利は低い | 高属性・法人オーナー向け |
| ノンバンク | 金利高いがフルローンに対応 | 自己資金が少ない人向け（ハイリスク） |
4. 金利と返済の仕組み
| 金利の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 変動金利 | 初期金利が低い／将来上がる可能性あり |
| 固定金利 | 金利が変わらず安心／初期はやや高め |
| 全期間固定／期間固定 | 10年固定→以降変動なども可能（交渉次第） |
✅ 初心者は「固定金利 or 10年固定」など、安定重視の設計が安心です。
5. 審査を通過しやすくするための事前準備
✅ ① 通帳・源泉徴収票・残高証明などの整理
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自己資金の“出所”が説明できる通帳が必要
-
年収・所得証明書の用意も重要
✅ ② 借入比率を下げる（フルローンは避ける）
-
自己資金1〜2割以上用意するだけで印象は大幅アップ
-
「頭金あり＋運転資金も確保済」がベスト
✅ ③ 物件収支のシミュレーションを作成
-
家賃収入／経費／ローン返済額／税引後手残りまで
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Excelやfreeeでまとめて持参すると好印象
✅ ④ 金融機関を比較する
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最初から「1行だけ」にこだわらず、複数に打診＆比較が基本
-
担当者の“温度感”も大切（親身な支援姿勢かどうか）
まとめ｜銀行融資を制する者がアパート経営を制す
アパート経営の成功は、
✅ 収益性の高い物件を見極め
✅ 返済できる計画を立て
✅ 金利・期間の条件を引き出す交渉力
この3つで決まります。
「借りられるか不安」と感じている方も、
準備と知識で十分にチャンスは開けます。
まずは金融機関との面談に備えて、事業計画と自己資金の整理から始めましょう。
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