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はじめに｜「仲介手数料って毎回高い…」と感じていませんか？
アパート経営での空室対策に欠かせないのが「仲介会社」。
入居者を見つけてくれる存在ですが、同時に仲介手数料やAD（広告料）などの“コスト”がかかる点も無視できません。
この記事では、アパート経営における仲介手数料の相場、仕組み、費用を抑えるための交渉術と実践ポイントを解説します。
1. 仲介手数料とは？基本の仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 入居者を紹介・契約まで行った不動産会社に支払う報酬 |
| 上限額（法律） | 家賃1ヶ月分＋消費税（借主・貸主が折半 or どちらか全額） |
| 支払タイミング | 入居者の契約成立時（契約締結後） |
| 誰が払う？ | 通常は借主が支払うが、競争激化時は貸主（オーナー）負担が増加する傾向 |
✅ オーナー側が負担する仲介料＝「AD（広告料）」として設定されることが多いです。
2. AD（広告料）とは？手数料とは別の“実質報酬”
| 内容 | 説明 |
|---|---|
| AD（アドバンス） | 入居決定時に仲介業者へ支払う報奨金 |
| 相場 | 家賃の1ヶ月〜2ヶ月分が一般的／繁忙期は3ヶ月以上も |
| 必要性 | 仲介業者が「優先的に紹介してくれる」誘因になる |
✅ 仲介手数料とADを合わせて1契約で家賃2〜3ヶ月分のコストが発生することもあるため、戦略的に運用すべきです。
3. 仲介手数料・ADの相場まとめ
| 内容 | 金額目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（入居者負担） | 家賃1ヶ月分 | 法律上の上限あり |
| 仲介手数料（オーナー負担） | 0〜1ヶ月分 | 借主が負担しない場合、オーナーが支払うことも |
| AD（広告料） | 0.5〜2ヶ月分 | 地方や繁忙期は増える傾向 |
4. 仲介費用を抑えるための交渉術とポイント
✅ ポイント①：ADを最初から出しすぎない
-
初期から「家賃2ヶ月分」など高額ADを設定せず、1ヶ月＋条件強化（Wi-Fi導入など）でまずは試す
✅ ポイント②：成約件数を基にAD調整
-
「2週間で◯件紹介がなければAD＋0.5」など、成果に応じて条件見直しを約束する
✅ ポイント③：複数業者で同時募集する
-
専任ではなく一般媒介にすることで、競争性が働きコスト圧縮につながることも
✅ ポイント④：原状回復費用を見直して総額を抑える
-
仲介費用＋原状回復費が毎回20万円以上かかる場合は、仕様・業者を見直すだけで大幅削減も可能
✅ ポイント⑤：管理会社との役割分担を明確にする
-
管理会社が仲介も行っている場合、“仲介手数料＋管理手数料の二重取り”になっていないか確認
5. 手数料をケチると逆効果になることもある
| デメリット | 内容 |
|---|---|
| 業者に紹介してもらえなくなる | 「ADなし＝紹介メリットなし」と判断されることも |
| 物件の印象が悪くなる | 募集条件の弱さが入居者の目に見える |
| 成約までの期間が延びる | 空室1ヶ月＝数万円の損失。早期成約の方が結果的に得になることも |
まとめ｜仲介手数料は「経費」であり「投資」でもある
アパート経営において、
✅ 仲介手数料・ADは「使い方」次第で成果が大きく変わる
✅ 必要以上にかけず、効果的な条件設計・交渉が重要
✅ トラブルを防ぐためにも、契約書・支払い条件を明文化することが大切です。
「払うことが悪」ではなく、「成果が出る支払い」を心がけましょう。
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