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はじめに｜「いくらあれば始められる？」を明確にしよう
アパート経営を始めたいけれど、
✅ 総額でいくら必要なのか？
✅ 自己資金はどこまで準備すればいいのか？
✅ 購入後にどんな出費があるのか？
…と不安や疑問を抱える方は多いはず。
この記事では、アパート経営に必要な予算の全体像を「物件価格・初期費用・運営資金」の3構造に分けて解説し、あなたの投資スタートを現実的にシミュレーションできるようにします。
1. アパート経営の予算は「購入時」と「購入後」で構成される
| フェーズ | 主な内容 | 予算の目安 |
|---|---|---|
| 購入時（初期費用） | 物件価格・諸費用 | 総投資額の110〜120％程度 |
| 購入後（運営費） | 修繕・広告・空室損・税金など | 年間家賃収入の10〜20％程度 |
✅ 「物件価格だけ見て決める」のはNG。予算は“合計で考える”ことが重要です。
2. 物件価格の目安と利回り別の資金感覚
| 表面利回り | 家賃（月） | 想定価格（6戸×20㎡） | 想定CF（年間） |
|---|---|---|---|
| 10％ | 20万円 | 約2,400万円 | 約50〜70万円（税引前） |
| 7％ | 25万円 | 約4,300万円 | 約50万円前後（経費多） |
| 5％ | 30万円 | 約7,200万円 | キャッシュが残りにくい構造 |
✅ 利回りが下がるほど“資金規模が大きく”なり、自己資金と借入額が膨らむ点に注意。
3. 初期費用の内訳（購入時にかかる費用）
| 項目 | 内容 | 費用目安（物件価格2,000万円の場合） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 業者への手数料（最大3％＋6万円） | 約72万円 |
| 登記費用 | 所有権・抵当権の登録費用 | 約20万円 |
| 融資手数料 | 銀行・保証会社への支払い | 約10〜30万円 |
| 火災保険 | 初年度分 or 2〜5年一括払い | 約5〜10万円 |
| 印紙税 | 契約書に貼付 | 2〜6万円 |
| 修繕・リフォーム費用 | 事前に必要な軽微な改修 | 約50万円〜（状況次第） |
| 合計目安 | 諸費用合計 | 約150〜200万円前後 |
4. 運営資金（運転資金）の構成と予算
| 項目 | 説明 | 年間目安 |
|---|---|---|
| 修繕費 | 設備交換・原状回復・定期点検 | 10〜30万円 |
| 空室損 | 空室1〜2ヶ月分 × 戸数 | 10〜20万円 |
| 広告費（AD） | 入居募集時の費用 | 5〜15万円 |
| 管理費 | 家賃×3〜5％ | 10〜20万円 |
| 税金・保険 | 固定資産税・火災保険 | 10〜30万円 |
✅ 年間50万〜100万円程度の“現金バッファ”があると安心です。
5. 実例｜総予算シミュレーション（築古アパートの場合）
-
物件価格：2,000万円（表面利回り10％）
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初期費用：200万円（諸費用・登記・保険）
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運転資金：100万円（修繕・空室・広告費など）
→ 必要な総予算：約2,300万円（融資1,800万円／自己資金500万円）
6. 予算設計で注意すべき3つのポイント
✅ ① 「買った後」に現金が残るか？
→ フルローンで初期費用・修繕費も借りてしまうと、空室や税金に対応できなくなる
✅ ② キャッシュフローを先に設計してから物件を選ぶ
→ 家賃 − 経費 − 返済 ＝ 月5万円以上の手残りが残る設計が理想
✅ ③ 長期視点での修繕・税金も予算に含めておく
→ 築20年超なら外壁・給湯器・防水など10年で100〜200万円の出費を想定しておく
まとめ｜“予算＝物件価格”ではない。総合設計が経営の鍵
アパート経営を始める前には、
✅ 物件価格
✅ 初期費用
✅ 運転資金（購入後の備え）
この3つを“まとめて設計”することが、安心かつ安定した経営への第一歩です。
「買える」ではなく「持ち続けられる」予算設計を。
その視点で、あなたの理想的な不動産投資プランを描きましょう。
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