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はじめに｜「利回りって何？」「どこまで経費に入れるの？」そんな疑問を解決
アパート経営では、物件を買う前も、買った後も“数字の計算”が非常に重要です。
利回り、キャッシュフロー、返済比率、経費構造…これらを正しく理解すれば、損を防ぎ、収益を伸ばす判断ができるようになります。
この記事では、初心者でもわかるアパート経営の基本的な計算方法を、ステップごとに丁寧に解説します。
1. アパート経営の「収益構造」を押さえよう
✅ 収支の基本構造
| 用語 | 意味 | 説明 |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 売上 | 満室時の家賃×戸数×12ヶ月で算出 |
| 経費 | 費用 | 管理費・修繕費・保険・税金・広告費など |
| 減価償却 | 帳簿上の経費 | 築古物件ほど大きく、節税効果あり |
| キャッシュフロー | 手元に残る現金 | 実際の利益感覚に近い |
2. 利回りの計算方法
▶ 表面利回り（グロス）
例）年間家賃240万円／価格2,400万円 → 利回り10％
✅ 経費・空室を考慮していないので、「目安」として見る
▶ 実質利回り（ネット）
※総投資額には、物件価格＋諸費用（登記・仲介・修繕費など）を含む
✅ 購入判断では「実質利回り」で比較するのが必須！
3. 月々のキャッシュフローの計算方法
▶ ステップ①：年間の収入と支出を出す
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 240万円（20万円×12ヶ月） |
| 経費合計（管理・修繕・税金等） | −60万円 |
| ローン返済（元利） | −100万円 |
| 手残り（税引前CF） | 80万円（月6.6万円） |
▶ ステップ②：減価償却を考慮した節税効果（青色申告）
-
減価償却：建物部分800万円／22年 → 年間36万円
→ 所得税・住民税が減り、税引後キャッシュも残りやすく
4. 必ず押さえたい5つの重要指標
| 指標名 | 計算式 | 意味・活用 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年家賃 ÷ 物件価格 | 比較の目安／ザックリ評価 |
| 実質利回り | （家賃−経費）÷ 総投資額 | 購入判断の重要指標 |
| キャッシュフロー | 家賃−経費−返済 | 手元に残る現金 |
| DCR（返済余裕率） | 営業純利益 ÷ 年間返済額 | 1.2以上なら安定経営 |
| ROI（投資回収率） | 年間手残り ÷ 自己資金 | 元を取るスピードの目安 |
5. 計算をミスしないための実践ポイント
✅ 広告費・空室リスクも経費に含める
→ 家賃の2ヶ月分のAD、空室2ヶ月想定などを計上しておく
✅ 管理費・修繕費・固定資産税を月割積立する感覚で見積もる
→ 急な出費でも慌てない資金繰りを設計できる
✅ 会計ソフト（freeeなど）やエクセルで毎月記録
→ 確定申告時だけでなく、毎月のCFを見て経営判断ができる状態を目指す
まとめ｜「数字で見える」からこそ、アパート経営は安定する
アパート経営は、不労所得でもギャンブルでもありません。
数字を読み解き、
✅ 収益性を見極めて買い、
✅ 経費を抑えて運営し、
✅ 税金まで計算して“利益を残す”
このサイクルを“数字で可視化”できれば、安定した資産形成モデルとして長期的に成功できます。
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