1. 抵当権とは？基本の仕組み

住宅ローンを組んで不動産を購入すると、
金融機関がその不動産に抵当権を設定します。

抵当権＝ローンの担保。
万が一返済できなくなった場合、
銀行が不動産を売却して債権回収できる仕組みです。

✅ ポイント
ローン完済後も自動では抵当権は消えません。
**必ず自分で「抹消登記」**が必要です。

2. ローン残債がある状態で抵当権抹消はできる？

基本的に、
ローン残債が残っている間は抵当権抹消はできません。

ただし、以下のケースでは特別な手続きが発生します。

3. 抵当権抹消の流れ【売却時】

マンションや戸建て売却時に抵当権を抹消する一般的な流れです。

STEP1：ローン一括返済

• 売却代金を使って残債を完済

• 金融機関から**「抹消に必要な書類」**を受け取る（弁済証書など）

STEP2：司法書士に依頼

• 通常、買主側の司法書士が抵当権抹消登記もまとめて対応

• 登記申請手続きを代理で進めてもらう

STEP3：抵当権抹消登記完了

• 1〜2週間程度で完了

• 抵当権が正式に消える

4. 抵当権抹消に必要な書類

以下の書類が必要です。

• 抵当権抹消登記申請書

• 登記識別情報通知（または権利証）

• 金融機関から受け取る書類（弁済証書、委任状など）

• 司法書士への委任状（場合による）

• 本人確認書類（運転免許証など）

5. 費用はいくらかかる？

抵当権抹消にかかるコストは主に以下です。

✅ ポイント
不動産が複数あると（例：土地＋建物）、それぞれに登録免許税がかかります。

6. 注意点・失敗しないために

• ローン完済後すぐに抹消手続きをする（放置すると後が面倒）

• 売却代金で足りない場合は事前に資金準備

• 金融機関からの書類の受け取り忘れ注意

• 司法書士費用も売却経費にできる場合あり（確定申告で確認）

まとめ

抵当権抹消は、
「完済 → 抹消登記」までセットで考えることが重要です！

✅ ローン残債がある場合でも売却はできる
✅ 抵当権を確実に抹消しないとトラブルリスクあり
✅ 売却計画とセットで早めに手続き準備を！