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はじめに｜「アパート経営＝安定」は幻想？悩みを抱える大家は多い
「不労所得で安定収入」と思って始めたアパート経営でも、実際には
✅ 空室が埋まらない
✅ 修繕が止まらない
✅ 思ったより手残りが少ない
…など、経営者としての悩みは尽きません。
この記事では、実際の大家さんが抱える代表的な悩みトップ10と、その乗り越え方・改善アプローチをわかりやすく解説します。
1. 空室が埋まらない
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 家賃が高すぎる／設備が古い | 周辺相場を調査し、写真・AD・内装を見直す |
| 管理会社が積極的でない | 募集状況の確認・他社乗り換えの検討 |
✅ 対応次第で、空室期間を半分以下にできることもあります。
2. 家賃が下がって収益が減っている
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 築年数による自然下落 | リフォーム・Wi-Fi導入などで家賃維持を図る |
| 周辺の競合増加 | 差別化（初期費用ゼロ／女性限定など）を検討する |
3. 修繕費がかさんで黒字が吹き飛ぶ
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 給湯器・外壁・屋根などの突発修繕 | 長期修繕計画＋月次積立（家賃の10〜15％）を導入 |
| 相見積もりを取っていない | 業者比較・定額メニューを活用する |
4. 税金で思ったより手元にお金が残らない
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 減価償却や青色申告を活用していない | 節税設計を税理士と連携する／法人化も検討 |
| 固定資産税・所得税の計画がない | 年間スケジュールに“税金支払月”を組み込む |
5. 管理会社が頼りない・報告が来ない
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 業者任せでコミュニケーション不足 | 月1で報告会 or メール連絡をルール化 |
| 管理項目が不明確 | 委託内容を契約書で再確認／乗り換え検討も視野に |
6. 入居者トラブルへの対応が不安
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 騒音・滞納・苦情に即対応できない | 管理会社に緊急対応項目を明文化／初期契約で説明徹底 |
| 自主管理だと対応が手間 | 信頼できる24時間対応の管理会社を選ぶ |
7. 入退去のたびにコストがかかる
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 原状回復・広告費が高い | ADの見直し・原状回復仕様の標準化でコスト削減 |
| 長期入居者を増やせていない | 入居者満足度を高める（更新時特典など） |
8. 融資返済が重くキャッシュフローが苦しい
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| フルローン＋短期返済 | 借換えや返済年数の見直し／金利交渉 |
| 収入に対する返済比率が高い | 返済比率は家賃収入の50〜60％以内が目安 |
9. 確定申告・帳簿管理が大変
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 手書き・Excel管理に限界がある | freee・マネーフォワードなどのクラウド会計導入 |
| 税理士と連携できていない | 不動産に強い税理士と顧問契約する（費用：月1〜2万円） |
10. 将来の相続や撤退の準備ができていない
| 原因 | 解決策 |
|---|---|
| 相続人との話し合いができていない | 家族会議＋遺言＋法人化でスムーズな承継設計を |
| 出口戦略を立てていない | 築30年を超えたら“売る・建て替える”の判断基準を用意 |
まとめ｜アパート経営の悩みは「学びと仕組み」で超えられる
アパート経営の悩みは、
-
無知のまま始めた
-
任せきりで放置した
-
見通しが甘かった
ことで深刻化することが多いです。
でも、
✅ 学ぶことで防げる悩みがあり、
✅ 工夫や仕組みで解消できる悩みもたくさんあります。
一人で抱え込まず、仕組み化・外注化・専門家活用で、長く安定した経営を目指していきましょう。
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