アパート経営の減価償却とは？計算方法とデットクロス対策を解説

2025年4月22日

はじめに｜「減価償却ってなに？」「デットクロスって怖い…」というあなたへ

アパート経営をしていると必ず出てくるワード、「減価償却」と「デットクロス」。
特に初めて物件を購入する方にとっては、「聞いたことはあるけど、よく分からない…」という人も多いのではないでしょうか？

しかし、減価償却を正しく理解すれば、節税とキャッシュフローの安定に役立つ超重要知識になります。

この記事では、初心者にもわかりやすく、減価償却の基礎・計算方法・注意点、そしてデットクロス対策までを丁寧に解説します。

購入したアパートの建物部分の価値を、耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上できる制度です。

土地は価値が減らないので償却不可ですが、建物は年数とともに価値が下がるため、経費化が認められています。

※中古物件の場合、残存耐用年数を再計算する場合があります（「簡便法」で耐用年数の20％を使用）。

例：木造アパート1,200万円、耐用年数22年 → 年間約54.5万円の経費

🟢 この金額は実際にお金が出ていなくても経費計上できる＝節税効果が高いのがポイントです。

減価償却が終わると、帳簿上の経費が減少して利益が出たように見える。
しかしローンの元本返済は経費にならないため、

という「お金は増えないのに税金だけ増える現象」が発生。これがデットクロスです。

→ 何年後に利益計上が跳ね上がるかを、あらかじめ可視化しておく

→ 減価償却が終わる前に次の物件を取得し、償却費の波を平準化

→ デットクロスに突入する直前で売却して利益確定→新たな物件へ切り替えも選択肢

メリット	注意点
節税できる（現金は出ていないのに経費計上）	減価償却が切れた後のデットクロス
赤字でも損失繰越ができる（青色申告）	売却時に帳簿価格と実売価格の差で課税されやすくなる
投資回収までの計画が立てやすい	減価償却に頼りすぎた経営は脆い

減価償却は、アパート経営で最も大きな節税メリットの1つです。
しかしその裏には、将来の税負担が大きくなる可能性＝デットクロスという落とし穴も潜んでいます。

だからこそ、

そんな戦略的な不動産経営を目指しましょう。

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