はじめに｜「不労所得」の裏にある現実を知ろう
「アパート経営＝ラクして儲かる」と思っていませんか？
確かに安定収入や節税効果などの魅力はありますが、デメリットやリスクを知らずに始めると失敗する可能性が高くなります。
この記事では、アパート経営の代表的な7つのデメリットと、その回避策を初心者にも分かりやすく解説します。
1. 空室リスク｜収益がゼロになることも
内容：
入居者がいなければ家賃収入はゼロ。固定費だけが発生。
原因：
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家賃設定が相場より高い
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募集条件・写真・管理会社の対応が悪い
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設備が古い・立地が弱い
対策：
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家賃調査・AD（広告料）設定・写真や内装改善で“選ばれる物件”に
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入居者ニーズに合わせたリフォーム・設備導入も効果的
2. 修繕リスク｜突発的な出費が発生する
内容：
給湯器、屋根、防水工事など、予期せぬ高額な修繕費が必要に。
原因：
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築古物件で修繕履歴の確認不足
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原状回復を毎回フルリフォームしてしまう
対策：
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修繕履歴を確認／事前に長期修繕計画を立てる
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月1〜2万円でも積立すれば、10年後に100万円超の備えに
3. 管理負担｜“完全放置”では回らない
内容：
管理会社に任せても、意思決定や指示出しはオーナーの責任。
原因：
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任せきりで状況を把握していない
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管理会社選びに失敗
対策：
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月次レポートをしっかりチェック／管理会社と定期面談
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応対品質・報告体制・対応スピードを比較して選ぶ
4. 融資リスク｜金利上昇・借入過多でキャッシュが圧迫
内容：
金利が上がると返済額も増加。借入過多で破綻することも。
原因：
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フルローンで高金利／短期返済の無理な計画
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金利上昇を想定していない
対策：
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借入比率（LTV）を抑え、返済比率50〜60％以下を目安に
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金利上昇に備え、複数年のCFシミュレーションを行う
5. 税務・会計が複雑｜節税しないと「税金貧乏」に
内容：
利益が出ているようで、税金で手残りが減るケースも。
原因：
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減価償却や青色申告を活用していない
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税理士に丸投げで中身を理解していない
対策：
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freeeやマネーフォワードなどの会計ソフトを導入
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減価償却・経費・専従者給与など節税を“仕組み化”する
6. 売却が難しい｜出口戦略がないと詰む
内容：
築年数が進み、売れない or 売ってもローンが残る状態に。
原因：
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立地・流動性を考慮せず物件を選んだ
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修繕や管理がされていない＝買い手がつかない
対策：
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物件購入時から“売れる条件”を意識（駅近・整形地・再建築可）
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売却価格・査定は定期的に確認しておく
7. メンタル負荷｜トラブルや責任に耐えられるか？
内容：
滞納・苦情・事故物件など、精神的ストレスもある
原因：
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クレーム処理を想定していない
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全部自分で抱え込んでしまう
対策：
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緊急対応付きの管理会社を選ぶ
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感情ではなく“ルールと仕組み”で対応する
まとめ｜デメリットは「知らないと怖い」けど、「知っていれば対策できる」
アパート経営は、
✅ メリットばかりではなく、リスクと向き合うことで成功率が上がります。
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空室・修繕・管理・税金・融資・売却
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どれも「知って、備えれば防げる」デメリットばかりです。
始める前に必ず確認し、「損しないための経営力」を磨いてからスタートしましょう。
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