アパート経営の見積もりシミュレーションのやり方｜初期費用から収益まで解説

はじめに｜「いくらかかって、いくら残るのか？」を見える化しよう

アパート経営を始めるとき、最も大切なのが**事前のシミュレーション（収支計算）**です。

• 初期費用はいくら？
• 月の手取りはどのくらい？
• 何年で元が取れる？

こうした疑問を解決せずに購入すると、思ったより残らない・赤字になるといった失敗にもつながります。

この記事では、アパート経営の見積もりシミュレーションの基本構造・手順・必要なデータ・注意点までを初心者にもわかりやすく解説します。

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1. 見積もりシミュレーションの基本構造

区分	内容
初期費用	購入価格＋諸費用（登記・仲介・保険・修繕など）
年間収入	満室時の家賃収入（家賃×戸数×12ヶ月）
年間支出	管理費・修繕費・税金・ローン返済など
キャッシュフロー	収入 − 支出＝年間手残り（税引前／後）
投資回収年数	初期費用 ÷ 年間手残り（ROI）＝回収年数の目安

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2. 必要な入力項目一覧

カテゴリ	入力項目	解説
物件情報	価格・築年数・戸数・間取り	表面利回りを出す基礎データ
融資条件	借入額・金利・返済期間	月々の返済額が決まる
家賃情報	月家賃・空室率・更新料	空室リスクを織り込む
経費	管理費・修繕費・広告費・税金	実質利回りを計算する要素
節税項目	減価償却・青色申告控除など	税引後CFの予測に活用

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3. 実践シミュレーション例【築20年木造6戸・価格2,000万円】

初期条件

• 家賃：月5.5万円 × 6戸 ＝ 33万円（年396万円）
• 空室率：10％ → 実収入：約356万円
• 経費（管理・修繕・保険等）：年間70万円
• ローン返済：年100万円（元利均等）
• 初期費用（頭金・諸費用）：400万円

シミュレーション結果

項目	金額
年間収入（実質）	約356万円
年間支出	約170万円（経費＋返済）
税引前キャッシュフロー	約186万円
投資回収年数（400万円 ÷ 186万円）	約2.1年

築古・高利回り物件では、2〜5年で投資回収が可能になるケースもあります。

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4. 見積もりシミュレーションをやる目的

目的	解説
物件比較	利回りだけでなく"実質収益"で比較できる
融資判断	「返せるか？」を事前に数字で確認できる
税金対策	節税効果込みで"本当の手取り"を把握できる
売却・出口戦略の設計	何年後に回収して、いつ売るかの計画が立てられる

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5. 見積もりの注意点｜やりがちな5つの落とし穴

落とし穴	内容
空室リスクをゼロで計算	実際は空室・滞納が必ずあると想定しておく（10〜15％）
修繕費が少なすぎる	築年数に応じて年間10〜30万円は想定
税金・保険の見積もり漏れ	固定資産税・火災保険などは必須コスト
節税効果を過信	減価償却や青色申告も、経費以外の現金支出は減らない点に注意
売却益を"収益"に含める	売却はあくまで"プラスα"で考えるのが堅実

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6. おすすめツール・テンプレート

• Excelテンプレート（レントロール付き）
• Googleスプレッドシート（クラウド共有・自動計算式）
• 不動産投資サイトの無料シミュレーター（楽待・健美家など）
• 自作するなら「シート分割＋月別＋税引後CF」まで設計すると◎

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まとめ｜シミュレーションは"儲かるかどうか"を買う前に見極めるツール

アパート経営の成否は、

• 家賃の見込み
• 経費の精度
• 融資の返済
• 税引後キャッシュフロー

すべてが"数字で見えるか"にかかっています。

**「感覚で買う」ではなく、「数字で判断する」**ために、必ず見積もりシミュレーションを実施してから物件選び・融資判断を行いましょう。