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「利回りは良いはずなのに、なぜかお金が残らない…」
不動産投資を始めたばかりの方が、最初にぶつかる壁。
それが「思ったより手元にお金が残らない」という悩みです。
その原因の多くは、経費の見積もりが甘いことにあります。
- 経費ってどこまで含めていいの？
- どのくらいの割合が“普通”なの？
- 経費率が高いとダメなの？
この記事では、「経費率って何？」という基礎から、物件タイプごとの目安、節税対策までやさしく解説します。
経費率とは？【初心者向けにやさしく解説】
経費率とは、家賃収入に対して経費がどれくらいかかっているかの割合を示す数字です。
▶ 計算式はこちら：
経費率（％）＝ 経費 ÷ 家賃収入 × 100
たとえば、年間家賃収入が300万円で、年間経費が90万円だった場合…
→ 経費率は 30％ になります。
この経費率を把握することで、収支バランスの健全性や節税効果をチェックすることができます。
不動産投資における代表的な経費とは？
経費と聞くと、管理費だけ？と思われがちですが、意外と幅広くあります。
✅ 主な経費一覧：
- 管理費・修繕積立金（マンション）
- 建物・設備の修繕費
- 火災保険・地震保険料
- 固定資産税・都市計画税
- 仲介手数料・広告費
- 水道光熱費（共用部分）
- 交通費（物件訪問・管理業務）
- 通信費・電話代
- 税理士・司法書士報酬
- 減価償却費（会計上の費用）
つまり、物件の運営にかかわるコストは、ほぼすべて経費としてカウントできます。
経費率の目安はどれくらい？物件タイプ別に紹介
物件の種類や築年数、立地などによって経費率の目安は異なります。
| 物件タイプ | 経費率の目安 |
|---|---|
| 区分マンション | 20〜30％ |
| 戸建て賃貸 | 15〜25％ |
| 一棟アパート・マンション | 25〜35％ |
| 築古戸建・地方物件 | 30〜40％以上もありうる |
たとえば、築浅の区分マンションは修繕が少ないため経費率は低くなりがち。
一方、築30年以上の戸建やアパートは修繕・リフォーム・空室対応などで経費がかさみ、経費率が高くなります。
経費率が高すぎる・低すぎるとどうなる？
❌ 経費率が高すぎると…
- 利益が出にくくなり、キャッシュフローがマイナスに
- 融資を受けにくくなる（金融機関の評価が下がる）
❌ 経費率が低すぎると…
- 税務上の利益が出すぎて税金が高くなる
- 「経費計上が適切でない」と税務署に目をつけられる可能性も
バランスの良い経費率（＝適正な節税と収支の両立）を保つことが重要です。
節税を意識した「適正な経費計上」の考え方
- 実際に支出したものだけを経費にする（レシート保管が必須）
- 家族経営の際は「自分の労務費」は基本的にNG
- 会計ソフトやクラウドサービスで管理するのが吉（例：freee、MFクラウド）
また、年1回でも税理士さんに相談すると、過剰な節税・漏れのリスクを減らせます。
実例｜経費率によってどれだけ収支が変わる？
【ケースA】
- 家賃収入：年間500万円
- 経費：100万円（経費率20％）
- キャッシュフロー：250万円（ローン返済150万の場合）
【ケースB】
- 家賃収入：年間500万円
- 経費：200万円（経費率40％）
- キャッシュフロー：150万円（同条件）
→ 経費率が20％違うだけで、手残りは100万円も変わるのです。
まとめ｜経費率を味方につけて、収支改善＆節税に活かそう
不動産投資では、「どれだけ儲かるか」だけでなく、「どれだけ経費がかかるか」を理解することが大切です。
- 経費率は物件のタイプによって大きく異なる
- 高すぎても、低すぎてもNG。バランスが大切
- 正確に把握すれば、節税とキャッシュフロー改善の武器になる
数字が苦手でも大丈夫。経費率という“指標”を使えば、経営感覚がグッと磨かれます。
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