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はじめに｜「100万円以上の工事、経費で落としていいの？」
アパートを長く所有していると、定期的に必要になるのが外壁塗装や屋根の防水工事などの大規模修繕。
そのとき気になるのが、「これって経費で落ちる？」「減価償却になるの？」という会計上の判断です。
結論としては、工事の内容によって“修繕費”か“資本的支出”に分かれ、経費の処理方法が異なります。
この記事では、外壁塗装が経費になる条件、修繕費との線引き、減価償却の考え方と注意点をわかりやすく解説します。
1. 外壁塗装は「修繕費」か「資本的支出」に分類される
✅ 修繕費になる場合（経費として一括計上）
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同程度の塗料・材料による補修
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外壁の傷み・劣化を元に戻すための工事
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建物の機能維持が目的で、価値向上や性能アップがないもの
✅ 資本的支出になる場合（減価償却）
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高性能な塗料（遮熱・防カビなど）で資産価値を高める工事
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塗装に加えてサイディング交換・断熱材追加などを実施
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外観変更を伴う大規模な改修（美観目的・グレードアップ）
2. 修繕費と資本的支出の違い｜経費処理の早見表
| 判断基準 | 修繕費 | 資本的支出 |
|---|---|---|
| 金額 | 少額（60万円未満） | 高額（100万円以上）が目安 |
| 内容 | 劣化回復・同等材料 | 性能向上・資産価値増加 |
| 頻度 | 継続的・周期的 | 10年〜15年に1度程度 |
🟢 国税庁では「60万円未満または使用可能期間3年以内」の支出は原則、修繕費として一括経費にできるとしています。
3. 減価償却になる場合の処理方法と耐用年数
▶ 建物附属設備としての減価償却
| 内容 | 耐用年数 | 備考 |
|---|---|---|
| 外壁塗装（高性能塗料） | 建物と同じ or 15年程度 | 修繕との混在に注意 |
| サイディング交換 | 15年〜20年 | 大規模改修は資産計上推奨 |
| 屋上防水 | 15年 | 防水処理により耐用年数の延伸効果があるため減価償却対象 |
✅ 仕訳例（150万円の外壁塗装を15年で償却）
4. 経費として認められやすくするための記録のコツ
| 書類 | 保存内容 |
|---|---|
| 見積書・契約書 | 工事内容・金額・施工期間 |
| 領収書 | 支払先・金額・支払日 |
| 写真 | 工事前後の比較（劣化状況の証明） |
| 税理士の確認 | グレーな場合は「事前相談」がおすすめ |
5. よくある間違いとリスク
❌ 資本的支出なのに修繕費で処理してしまう
→ 後に税務調査で否認されるリスクあり
→ 数十万円〜百万円単位で追徴課税の対象になることも
❌ 同時に複数設備を更新し、内訳を分けていない
→ それぞれの工事内容ごとに分類して処理することが大切
❌ 自宅や他物件の修繕と一緒に支払っている
→ 経費対象部分を物件単位で明確に区分・按分しないと経費にならない
まとめ｜外壁塗装は「修繕か資本的支出か」で経費処理が変わる
アパート経営における外壁塗装の費用は、
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原状回復・劣化修繕 → 修繕費として一括経費化
-
高性能塗料・グレードアップ → 減価償却（資産計上）
というように、目的・金額・内容によって会計処理が異なります。
迷った場合は、証拠を残し、税理士と連携して慎重に処理することで、節税とリスク回避を両立しましょう。
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