アパート経営で生前贈与するメリットと注意点を徹底解説

はじめに｜「相続税が心配だから、生きているうちに渡しておきたい」

親が所有するアパートを「元気なうちに子どもに贈与しておきたい」「相続税対策として生前贈与が良いと聞いた」──そんな相談が増えています。

たしかに、生前贈与は相続前に財産を分けておくことで、相続税を抑える有力な手段です。
しかし、やり方を間違えると、贈与税が高額になったり、逆に不利になる可能性もあります。

この記事では、アパート経営における生前贈与の仕組み、節税メリット、注意点、具体的な進め方をわかりやすく解説します。

---

1. 生前贈与とは？相続との違いを整理しよう

▶ 生前贈与とは

贈与者が生きているうちに自分の財産を他人（主に子ども）に渡すこと。
贈与税の課税対象になります。

▶ 相続との違い

---

2. アパートを生前贈与するメリット

---

✅ メリット①：将来の相続税を圧縮できる

アパートを早めに贈与すれば、その分の評価額が相続財産から除外されるため、相続税の課税対象額を減らす効果があります。

---

✅ メリット②：収益移転による課税回避（所得分散）

家賃収入を親が受け取っていれば所得税は高くなるが、子どもに贈与して家賃収入を移すことで、低い税率で課税されるケースも。

---

✅ メリット③：家族間の“争族”を未然に防げる

「誰が継ぐか」「どう分けるか」などのトラブルが起きる前に、早めに分配方針を決めておくことで相続トラブルを回避できます。

---

3. 生前贈与の注意点｜安易に贈与すると損することも

---

❌ 贈与税が重くなる可能性

アパートの評価額が大きいと、贈与税率が最大55％になることもあります。

🟢 対策：年間110万円の非課税枠を毎年コツコツ贈与（暦年贈与）
※ ただし、2024年以降は「相続時精算課税制度」との併用・選択が重要に

---

❌ 不動産取得税・登録免許税が発生する

相続とは異なり、贈与による不動産移転には**登記時の登録免許税（固定資産税評価額×2％）や不動産取得税（3〜4％）**がかかります。

---

❌ ローン付きのアパートは贈与が困難

ローン残債がある場合、金融機関の同意が必要。また、ローンの贈与は贈与税の対象にもなり得ます。

---

4. アパートの生前贈与を成功させるための3つのステップ

---

✅ ステップ①：財産評価と贈与税シミュレーションを行う

→ 固定資産税評価額・収益性・土地評価（路線価）などをもとに、税理士に依頼して試算

---

✅ ステップ②：最適な贈与制度を選ぶ

🟢 税制改正が続いているため、2024年以降の選択は慎重に

---

✅ ステップ③：名義変更登記と贈与契約書を整備

→ 法務局への申請に加え、贈与契約書の作成・保存も税務対策として重要

---

5. 法人化との併用も検討すべき選択肢

アパートの生前贈与では、**「法人へ移転して株式で贈与」**する方法もあります。

• 不動産取得税などがかからない

• 管理・修繕の意思決定がスムーズ

• 所得を法人で受け、家族に役員報酬で分散

ただし、設立・維持コストや法人税の知識が必要なため、専門家との事前相談が必須です。

---

まとめ｜生前贈与は「節税＋家族への想い」を形にする行動

アパートを生前贈与することは、
単なる節税ではなく、資産と経営を計画的に受け継いでもらうための第一歩です。

• 贈与税の試算と制度の選択

• 不動産移転に関わるコストの理解

• 家族と“継承する覚悟”を共有すること

これらをバランスよく整えることで、失敗のない円滑な贈与と、将来の相続トラブル回避につながります。