【保存版】不動産投資 用語集100選｜初心者～中級者向けに基礎から応用まで徹底解説

「聞いたことはあるけど意味が曖昧…」をなくすために

不動産投資の本やネット記事を読んでいると、
「利回り」「キャッシュフロー」「自己資金」など、カタカナや専門用語がズラリ。

なんとなく分かるけど、人に説明できるかと言われると自信がない…。
そんな初心者大家さん向けに、最低限おさえておきたい基礎用語だけを厳選して紹介します。

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✅ よく使われる不動産投資の基礎用語一覧

1.基本の金融用語（20語）

用語	解説
表面利回り	年間家賃収入を物件価格で割ったもの。経費を考慮しない単純な利回り。目安に使われることが多い。
実質利回り	家賃収入から経費を引いた「実質利益」を基に計算した利回り。こちらの方が投資判断に近い。
キャッシュフロー（CF）	家賃収入からローン返済・経費などを引いて、手元に残るお金。黒字か赤字かを判断する指標。
購入価格	物件自体の価格。仲介手数料や登記費用などの諸費用は含まれない。
諸費用	売買契約や登記、融資にかかる手数料の総称。購入価格の6〜10％程度かかることが多い。
元利均等返済	ローンの返済方法の一つ。毎月の返済額が一定。初期は利息が多めに含まれる。
元金均等返済	毎月の元金返済額が一定で、返済額は徐々に減る方式。総利息が少なく済むが初期負担は大きめ。
金利	借入に対して発生する利息。固定金利・変動金利があり、金利差が返済総額に影響する。
自己資金	自分で用意する頭金のこと。金融機関は自己資金の有無で信用を判断することが多い。
フルローン	物件価格の全額を融資でまかなうローン。自己資金なしでも購入できるが、審査は厳しい。
頭金	購入時に支払う一括金。自己資金とほぼ同義。
レバレッジ効果	少ない資金で大きな資産を動かせる仕組み。不動産投資は典型的なレバレッジ投資。
与信	金融機関が個人や法人に対して設定する「貸せる金額」の限度。信用力の総合評価。
ローン期間	借入を返済する年数。長くなるほど毎月の返済額は下がるが、総支払利息は増える。
団体信用生命保険（団信）	借入者が死亡・高度障害となった際に、ローン残高を肩代わりしてくれる保険。
連帯保証人	借入者が返済不能になったときに代わりに支払い義務を負う人。不動産投資では設定されることも。
信用情報	過去のローン・クレジット履歴を記録した情報。融資審査で重要視される。
借入額	実際に金融機関から借りた金額のこと。自己資金と合わせて物件購入に充てる。
ローン返済額	月々もしくは年単位で支払う借入金の返済額。金利・返済期間で変動する。
毎月返済額	月に支払うローン金額。固定金利であれば変動しないが、変動金利では増減あり。

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2.融資関連（15語）

用語	解説
融資	金融機関からお金を借りること。不動産投資では購入資金の大半を融資でまかなうのが一般的。
フルローン	物件価格の100％を融資で借りること。自己資金なしでも購入可能だが、審査は厳しめ。
オーバーローン	物件価格＋諸費用を超えて借りられる融資。過去には多かったが、現在は限定的。
アパートローン	不動産投資用に組まれるローンの一種。自己居住用住宅ローンとは異なる扱い。
住宅ローン	自己居住用に使われるローン。不動産投資には基本的に使えない（違法リスクあり）。
事業用ローン	物件を収益事業として購入する際に使う融資。返済期間や金利条件が異なる。
返済比率	年収に占める年間返済額の割合。目安は30～40%以下。高すぎると融資が通りにくくなる。
審査	金融機関が借入希望者に対して行う評価。属性（年収・職業・勤続年数）や物件内容も審査対象。
金融機関評価	物件の担保評価（積算評価や収益還元法など）によって融資上限が決まることがある。
積算評価	土地や建物の再調達価格を基に算出される評価額。銀行が融資可否判断に使う。
収益還元法	物件の収益力（家賃）から価値を計算する方法。投資用物件ではこちらを使う金融機関も多い。
自己資金割合	購入総額に対して、自己資金がどれだけ占めるかの比率。高いほど融資は通りやすい。
融資特約	売買契約に盛り込む「融資が通らなければ契約解除可能」という条項。買主を守る安全弁。
共同担保	融資のために他の不動産などを担保に差し出すこと。複数の担保を組み合わせて融資を受ける。
保証料	保証会社を通して融資を受ける際にかかる手数料。融資額や金利に組み込まれることも。

3.収支・経費・税金（15語）

用語	解説
家賃収入	入居者から毎月得られる収入。満室時の収入を「満室想定家賃」と呼ぶ。
空室率	所有物件のうち、空いている部屋の割合。収益シミュレーション時に考慮が必要。
管理費	管理会社に支払う費用。集金・クレーム対応・清掃などを依頼する場合に発生。
修繕費	設備交換やリフォームなどのために使う費用。突発的な出費として備えが必要。
雑費	書類作成費・振込手数料・駐車場代など、細かな費用を指す。
固定資産税	毎年課税される土地・建物に対する税金。市町村が課税主体。
都市計画税	都市計画区域内の不動産にかかる税。固定資産税と一緒に請求される。
所得税	家賃収入から経費を引いた「所得」にかかる税金。個人投資家にとって重要。
住民税	所得に応じて自治体が課す税。不動産収入があると増加する傾向。
減価償却	建物や設備の購入費を数年に分けて経費として計上する仕組み。節税に活用される。
償却資産税	エアコンや給湯器などの設備に課される税。償却対象の物件に適用。
青色申告	所得税の申告方法の一種。帳簿をしっかりつけることで特別控除や赤字繰越などのメリットあり。
白色申告	青色申告に比べて簡易だが、節税メリットは少ない。副業的に始めた方が選ぶことが多い。
確定申告	年間の収支を税務署に申告する手続き。毎年2月～3月に実施。
損益通算	不動産所得の赤字を、他の所得（給与など）と相殺できる制度。節税に直結する。

4.物件タイプ・構造・区分（10語）

用語	解説
区分マンション	マンションの1室のみを所有する投資形態。少額から始められるが管理組合の影響を受けやすい。
一棟アパート	建物全体と土地をセットで所有する投資方法。管理・リスクは大きいが自由度が高い。
戸建賃貸	一戸建てを賃貸に出すスタイル。退去リスクは大きいが入居期間が長い傾向にある。
築年数	建物が建てられてからの年数。融資・減価償却・賃料設定に大きく影響する。
耐用年数	減価償却に使われる基準。木造22年、RC47年など構造によって異なる。
RC造	鉄筋コンクリート造。耐火性・遮音性に優れ、長期保有に向いている。
木造	一般的な戸建やアパートに多い構造。建築費は安いが耐用年数は短め。
再建築不可物件	建て替えができない土地・建物。価格は安いが流動性や融資に難あり。
境界未確定地	隣地との境界が確定していない土地。トラブルリスクがあるため注意が必要。
セットバック	道路幅を確保するために建物を後退させる義務。小規模土地に影響することがある。

5.契約・法律（10語）

用語	解説
売買契約書	不動産売買の際に締結する正式な契約書。内容や特約をしっかり確認することが重要。
重要事項説明書（重説）	宅建士が取引前に買主・借主に対して説明する法定書類。内容に納得してから契約へ。
登記簿謄本	不動産の権利関係を示す公的な書類。所有者、抵当権などの情報が記載されている。
表示登記・保存登記	建物を新築した際に必要な登記。表示＝物理情報、保存＝所有権の証明。
借地権	他人の土地を借りて建物を所有する権利。売買や融資が制限されることがある。
建築確認申請	建物を建てる際に行政へ提出する書類。違反建築物は売却・融資に影響が出る。
原状回復	賃貸契約終了時に、借主が物件を元の状態に戻す義務。トラブルの原因にもなる。
敷金	入居者から預かる保証金。退去時に原状回復費用を差し引いて返還される。
礼金	契約時に貸主に支払う「お礼金」。返還義務はなく、地域性・物件ごとに差がある。
契約不適合責任	物件に欠陥があるときに売主が負う責任。昔の「瑕疵担保責任」から改正された概念。

6.投資戦略・指標（15語）

用語	解説
ROI（投資収益率）	投資に対して得られた利益の割合。利益 ÷ 投資額で算出され、効率性を測る指標。
IRR（内部収益率）	投資期間全体を通じての年利換算収益率。キャッシュフローと出口価格を考慮した指標。
CCR（自己資金配当率）	実際に投下した自己資金に対して、年間どれだけの現金が戻るかを示す指標。
LTV（ローン・トゥ・バリュー）	借入額 ÷ 物件評価額の比率。高すぎると金融機関からの評価は下がる。
NOI（営業純利益）	家賃収入から運営費（管理費・修繕費など）を除いた利益。物件単体の実力を見る指標。
キャッシュオンキャッシュリターン	自己資金あたりの年間キャッシュフロー。小規模投資では重視される。
稼働率	部屋がどれだけ埋まっているかを示す数値。収益に直結するため非常に重要。
レバレッジ効果	借入によって少ない資金で高い利回りを狙う戦略。不動産投資の大きな特徴。
リスク分散	投資地域・物件タイプ・時期などを分散することでリスク軽減を図る手法。
長期保有戦略	減価償却やローン元本の返済により、徐々にキャッシュフローが改善することを狙った戦略。
短期売却戦略	物件価値が上がったタイミングで売却し、キャピタルゲインを得る手法。
不動産FIRE	不動産からの収入のみで生活費をまかなうスタイル。自己資金・目標設定がカギ。
出口戦略	売却・住み替え・相続など、投資の終わり方を事前に設計する考え方。
節税スキーム	減価償却や法人化などを活用した税金対策の手法。税務リスクを伴うため要注意。
法人化	個人ではなく法人名義で物件を所有・運用すること。節税・融資面でメリットがある。

7.業界用語・実務用語（15語）

用語	解説
サブリース	管理会社などが一括で物件を借り上げ、転貸する契約方式。空室リスク軽減の反面、家賃減額リスクあり。
レントロール	各部屋の賃料・入居状況をまとめた一覧表。不動産購入時や融資審査で必須資料。
家賃保証会社	入居者が家賃を払えない場合に立て替え払いをしてくれる会社。審査あり。
募集図面（マイソク）	不動産会社が入居者募集用に作成する物件資料。間取り・賃料・設備などを掲載。
原状回復費	退去時に借主が負担する修繕費。クロス張替えやクリーニングなどが該当。
内見	入居希望者や購入希望者が物件を見学すること。第一印象を左右する重要な機会。
管理会社	賃貸管理や建物維持を代行する会社。集金・クレーム対応・清掃業務などを担う。
仲介会社	賃貸・売買の仲介を行う不動産会社。契約成立時に仲介手数料が発生する。
契約更新料	契約期間満了後の更新時に支払う費用。関東圏では一般的に1ヶ月分の家賃が相場。
フリーレント	契約初期の家賃が無料になるキャンペーン。入居促進策の一つ。
保証人	入居者の代わりに債務を負う人物。近年は保証会社の利用が主流に。
現況有姿	現在の状態のままで売却・引渡しを行う契約条件。修繕や補修は行われない。
管理組合	区分マンションで構成される、管理や修繕を決定する組織。総会で方針が決まる。
修繕積立金	将来の大規模修繕のために毎月積み立てる費用。区分所有では管理費と別に請求される。
表題登記	土地や建物の初回登記。新築や造成地購入時に行う。

用語は“知ってるだけ”で差がつく

• 投資家同士の会話でついていけるようになる
• 銀行や不動産会社との打ち合わせで意思疎通が早くなる
• 本やYouTubeで学ぶときの理解スピードが段違いになる

📌 最初は完璧に覚えなくてもOK。少しずつ、でも確実に「わかる言葉」を増やしましょう。

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用語集を活用するおすすめの方法

• PDFにして保存しておく（スマホで確認できる）
• ブックマークして、調べながら読み進める
• 自分用に「自作用語集」を作っていくと、より記憶に残る

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まとめ｜言葉を知ることで投資判断が速くなる

• 不動産投資は「専門用語」がつきもの
• 基本的な用語を押さえるだけで、勉強効率や行動のスピードが格段に上がる
• このページを辞書がわりに、何度も見返してOKです！

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💡「なんとなくわかった気がする」から、「意味まで説明できる」へ。
用語を味方につけて、着実にレベルアップしていきましょう！