はじめに｜目的が違えば、正解も変わるのがアパート経営
アパート経営は、誰にでも同じ形が合うわけではありません。
「副業収入がほしい」「節税したい」「老後の安定収入にしたい」など、目的によって選ぶべき物件・エリア・運営スタイルは大きく異なります。
この記事では、アパート経営を目的別に分類し、それぞれに合った戦略や物件選びのポイントを具体的に解説します。
1. 副収入を得たい人向け｜小さく始めて安定収益を確保
目的に合った戦略
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中古アパートや区分マンションなど、小額から始められる物件
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ローン返済後の“手残り”を重視したキャッシュフローモデル
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サラリーマン属性を活かして融資を通しやすく
向いている物件・条件
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木造築20年以内・表面利回り8％以上
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駅近・大学や工場エリアの1Kタイプ
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管理委託型で副業として両立しやすい形を選ぶ
2. 老後の資産形成が目的の人向け｜長期保有でじっくり育てる
目的に合った戦略
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新築または築浅の一棟アパートで管理負担を軽減
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減価償却で所得を圧縮しつつ、将来の年金代わりとして活用
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長期で住宅ローン型の返済プラン（35年）を設定
向いている物件・条件
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生活インフラが整った郊外・住宅エリア
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空室率が低く、ファミリー需要が安定しているエリア
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リフォーム負担の少ない高耐久設備
3. 節税が目的の人向け｜所得を圧縮するための“戦略的投資”
目的に合った戦略
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築古アパートを法人名義で購入して減価償却を最大化
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青色申告＋専従者給与を組み合わせて所得分散
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経費化できる支出をコントロールしてキャッシュを守る
向いている物件・条件
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築25年以上の木造アパート（短期間で償却できる）
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フルローンまたはオーバーローンで“帳簿上の赤字”をつくりやすい構成
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法人化や税理士との連携が前提になるケースも多い
4. 相続・事業承継を見据えた人向け｜資産を次世代に渡す設計
目的に合った戦略
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土地活用＋新築アパートで相続税評価額を下げる
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法人化して「株式として事業継承」するルートを選ぶ
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家族会議・遺言・顧問税理士との連携でトラブル回避
向いている物件・条件
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自宅の隣地・相続予定の土地など、所有資産の活用
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長期耐用年数のRC物件 or ハウスメーカー施工物件
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生前贈与・小規模宅地特例を活用する前提で設計
5. キャッシュフロー重視型｜“手残り”最優先の投資スタイル
目的に合った戦略
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利回り10％以上の築古アパートを低価格で購入
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自主管理・DIY・ADコントロールでコスト最小化
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高利回りでも“収支の読み”と“出口戦略”を確保
向いている物件・条件
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地方や郊外の築古木造（価格500万〜2,000万円）
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利回り10〜15％以上・入居率70〜90％スタートでも許容
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経験者やDIY好きな方に特におすすめ
6. 将来的に法人化・拡大を目指す人向け｜戦略的スケーリング
目的に合った戦略
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融資実績を積み上げ、信金・地銀との関係を構築
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1棟→法人設立→追加融資で拡大
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税理士や管理会社との連携で“自分が動かなくても回る”体制を目指す
向いている物件・条件
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融資評価が出やすい新築 or 築浅のRC・木造一棟
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利回り6〜8％でも拡大前提なら許容
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融資条件や物件の“通りやすさ”を重視する
まとめ｜アパート経営は“目的設定”が成功のカギ
アパート経営は、手段ではなく「目的を実現するための道具」です。
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副収入がほしい
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老後資金をつくりたい
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節税で所得を抑えたい
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相続対策として資産を守りたい
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将来的に法人化・事業化したい
あなたの目的に合った投資スタイルを選べば、失敗のリスクは大きく減ります。
目的から逆算して、「自分に合ったアパート経営」をデザインしましょう。
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