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はじめに｜「アパート経営で月〇万円の家賃収入」のウラ側
不動産投資の広告でよく目にする「家賃収入●万円！」という言葉。
たしかにアパート経営では安定した不労所得が期待できるビジネスです。
でも、実際に手元に残る金額は、想像よりずっと少ないかもしれません。
この記事では、アパート経営で得られる家賃収入・利益のリアルを、収支シミュレーションや支出内訳とあわせてわかりやすく解説します。
1. アパート経営の「収入」と「利益」はどう違う？
| 用語 | 定義 | 例（毎月10万円の家賃 × 4室） |
|---|---|---|
| 家賃収入（収入） | 入居者から振り込まれる家賃の総額 | 月40万円／年480万円 |
| 実質利益（キャッシュフロー） | 経費・ローン返済・税金などを引いた後に手元に残る金額 | 月8万円前後が目安 |
つまり、「家賃＝儲け」ではなく、家賃 − 各種支出＝利益という構造です。
2. アパート経営の収入例｜平均的な家賃相場と年間収入
| エリア | 家賃相場（1室） | 4室アパートの年収入 |
|---|---|---|
| 都内23区 | 約8〜10万円 | 384万〜480万円 |
| 地方都市 | 約5〜7万円 | 240万〜336万円 |
| 郊外・田舎 | 約3〜5万円 | 144万〜240万円 |
満室経営が続けば、この家賃収入が安定的に得られますが、空室や滞納、経費の増加で収入は大きく変動します。
3. 収入から差し引かれる主な支出とは？
✅ 毎月かかる支出
| 支出項目 | 内容 | 月額の目安（4室） |
|---|---|---|
| ローン返済 | 元金＋利息 | 約15万〜20万円 |
| 管理費・修繕費 | 委託管理、清掃、修理積立 | 約1.5万〜3万円 |
| 保険料・税金 | 火災保険、固定資産税 | 年間10〜30万円程度 |
| 空室損失 | 稼働率90％と仮定して調整 | 月1〜2万円減収相当 |
| 広告費・更新料 | 入退去時に発生 | 年間数万〜十数万円 |
4. 実際の利益はいくら残る？シミュレーションで検証
▶ ケース：地方の築20年・木造アパート（4室）
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 家賃収入（満室） | 300万円 |
| 空室・滞納控除（10％） | ▲30万円 |
| ローン返済 | ▲180万円 |
| 管理費・修繕費 | ▲36万円 |
| 税金・保険 | ▲24万円 |
👉 残る年間利益：約30万円（月2.5万円）
フルローンでスタートした場合、実質利益は月2〜3万円が現実的ラインです。
5. 利益を増やすための3つのポイント
ポイント①：物件価格を“安く”買う
→ 同じ家賃でも、購入価格が安ければ利回りが上がり利益が増えます。
ポイント②：経費をコントロールする
→ 管理費や修繕費を見直す。自主管理やDIYも検討。
ポイント③：満室率を上げる
→ 設備改善、募集条件の見直しで空室を減らす。
6. アパート経営は「家賃収入＝利益」ではないことを知ろう
家賃収入がいくら高くても、支出が多ければキャッシュフローはマイナスになります。
初心者ほど、「いくら稼げるか」ではなく「いくら残るか」に目を向けてください。
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表面利回りではなく実質利回りを見る
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収支は**最悪ケース（空室・修繕込み）**で試算
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「手元に残る金額」が経営継続のカギ
まとめ｜収入の“数字”より、利益の“現実”を見よう
アパート経営の魅力は、安定収入が得られることですが、
「月30万円の家賃収入」があっても、実際に残るのはその半分以下というのが現実です。
家賃収入＝ゴールではなく、利益を残すためのスタート地点。
正しいシミュレーションと収支管理で、“堅実な不労所得”を実現していきましょう。
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