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はじめに｜「収入は増えたのに、税金で手元に残らない…」そんな人へ
アパート経営は家賃収入が得られる反面、所得税の負担が重くなることもあります。
特にサラリーマン大家や複数物件保有者は、「税金が思った以上に高かった…」と後悔することも。
この記事では、アパート経営における所得税の仕組み・計算方法・節税対策を初心者にもわかりやすく解説します。
1. アパート経営にかかる所得税とは？
| 種別 | 内容 |
|---|---|
| 所得税 | 国税。所得に応じて累進課税（5％〜45％）で課税される |
| 住民税 | 地方税。一律10％（自治体により若干差あり） |
✅ アパート経営の利益は「不動産所得」として課税対象になります。
2. 所得税の計算式｜収入−経費−控除＝課税所得
✅ 税率早見表（所得税）
| 所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 〜195万円 | 5％ | 0円 |
| 〜330万円 | 10％ | 9.75万円 |
| 〜695万円 | 20％ | 42.75万円 |
| 〜900万円 | 23％ | 63.6万円 |
| 〜1,800万円 | 33％ | 153.6万円 |
| 〜4,000万円 | 40％ | 279.6万円 |
| 超4,000万円 | 45％ | 479.6万円 |
✅ 住民税（10％）はこれに上乗せされます。
3. 経費として認められる支出の例
| 項目 | 経費になる？ | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費・修繕費 | ○ | 原状回復・軽微な工事はOK |
| 火災保険料 | ○ | 契約期間分で按分 |
| 税理士報酬 | ○ | 節税相談や帳簿作成費用もOK |
| 減価償却費 | ○ | 建物・設備など |
| ローン金利 | ○ | 元本はNG、利息部分のみOK |
| 自宅の費用 | △ | 按分（比率分）のみ可（事務所使用など） |
✅ 経費をもれなく計上することで、所得税・住民税の節税につながります。
4. 節税対策5選｜所得税を減らす仕組みをつくる
✅ ① 青色申告で最大65万円控除を狙う
-
複式簿記＋電子申告でOK
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専従者給与の計上も可能（家族への給与を経費に）
✅ ② 減価償却で帳簿上の利益を圧縮
-
建物価格を分割して経費化
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築古アパートほど“短期で償却できる”ので有利
✅ ③ 法人化して税率をコントロール
-
所得税の最高税率45％ → 法人税なら実効20〜30％に
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節税＋資産保全の両立が可能（ただし運営コストは上がる）
✅ ④ 経費計上を正確に・積極的に行う
-
領収書・通帳・レシートは保管必須
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会計ソフト（freee・MFクラウドなど）で自動記帳＆節税分析
✅ ⑤ 赤字は損益通算 or 繰越で来年以降も節税
-
損益通算：給与所得と合算して課税所得を下げる
-
繰越控除：3年間赤字を繰り越せる（青色申告限定）
5. よくある失敗とその対策
| 失敗例 | 対策 |
|---|---|
| 節税対策をせず、思わぬ高額納税に | 減価償却・青色申告・控除の活用を事前に設計 |
| 書類をなくして経費にできなかった | レシート・領収書は月次で整理＆スキャン |
| 家賃収入の全額に税金がかかると思っていた | 経費と控除を引いた“利益”が課税対象 |
まとめ｜「所得税を知ること」が“手残りを増やす第一歩”
アパート経営では、
✅ 家賃収入がある → 税金が発生する
✅ 経費・控除で差し引ける → 税金が減る
✅ 節税を設計できる → 手元にお金が残る
という流れが基本です。
節税は後から考えるものではなく、最初に設計するもの。
その第一歩として、「所得税の仕組み」をしっかり理解しておきましょう。
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