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はじめに｜「物件価格以外にどれくらいかかるの？」という疑問に答えます
アパートを買うには物件価格だけあればOK──そう思っていませんか？
実際には、購入時の諸費用＋運営のための準備費用が必ずかかり、想定外の出費に驚く初心者が少なくありません。
この記事では、アパート経営の初期費用として「何に・いくら必要なのか」をリアルな金額感で解説し、資金計画に役立つ情報をお届けします。
1. アパート購入時にかかる主な初期費用一覧
| 項目 | 内容 | 目安（物件価格に対する％） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 約3％＋6万円（＋税） |
| 登記費用 | 所有権移転・抵当権設定 | 約0.5〜1％ |
| 印紙税 | 売買契約書の課税文書 | 数千円〜数万円 |
| 火災保険料 | 2年〜10年契約 | 5万〜30万円前後 |
| ローン手数料 | 銀行へ支払う事務手数料など | 約1〜3％（借入額に応じて） |
| 融資保証料 | 信用保証会社へ支払い | 約0.2〜2％（一括 or 毎月） |
✅ 初期費用の総額目安
物件価格の5〜8％程度が一般的
例）3,000万円の物件 → 150万〜240万円
2. アパート購入後すぐにかかる運営準備費用
| 費目 | 内容 | 目安金額 |
|---|---|---|
| リフォーム・修繕費 | 原状回復、設備交換、外壁・屋根補修など | 30万〜100万円以上（築古は要注意） |
| 広告費（AD） | 入居付けのための仲介手数料 | 家賃1ヶ月〜2ヶ月分／空室数分 |
| 管理会社への初期費用 | 管理委託契約時の事務手数料など | 0〜10万円程度 |
| 予備資金 | 空室損失・突発修繕などの備え | 50万〜100万円以上が理想 |
3. 購入＋運営のトータル初期費用シミュレーション
▶ ケース：物件価格3,000万円／築20年アパート（6室）
| 費目 | 金額 |
|---|---|
| 頭金（10％） | 300万円 |
| 購入諸費用（6％） | 180万円 |
| 修繕・リフォーム | 80万円 |
| 広告費（AD2ヶ月 × 2室） | 20万円 |
| 管理委託事務手数料 | 5万円 |
| 予備資金 | 100万円 |
| 合計 | 685万円 |
🟢 自己資金ゼロで購入できたとしても、100〜200万円は最低限の準備が必要と考えましょう。
4. 初期費用を抑えるための3つの工夫
✅ 工夫①：物件価格交渉をしっかり行う
→ 売主に「諸費用込み」で調整してもらえる場合あり
✅ 工夫②：リフォームは“最小限で入居付けできる内容”に限定
→ 水回り・照明・クロスのみでも十分改善できることも
✅ 工夫③：火災保険・ローン手数料は比較して選ぶ
→ 金融機関や代理店ごとにコスト差あり
5. 初期費用で失敗しないための注意点
❌ 想定以上の修繕費がかかり、運転資金が枯渇
→ 内見時に「修繕履歴」「雨漏り・給湯器・外壁状態」を必ず確認
❌ 仲介手数料や登記費用を見落としていた
→ 物件価格以外に“プラス200万円前後”が発生することを想定しておく
❌ フルローンでも諸費用が自己負担になる
→ 諸費用込みのオーバーローンが通らなければ、現金で用意する必要あり
まとめ｜初期費用は「投資のスタートライン」を決める指標
アパート経営の初期費用は、物件選びだけでなく、
✅ リフォームの内容
✅ 融資条件
✅ 管理・広告の設計
──すべてに関わる“重要なファクター”です。
だからこそ、
-
購入費用だけでなく運営準備費用まで含めて
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少し余裕のある自己資金設計を行い
-
最低限でも「物件価格の10〜15％」を目安に備える
これが安定経営のスタートラインになります。
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