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はじめに｜「なんとなく任せている」管理会社、見直しのタイミングかも？
アパート経営において、管理会社はパートナーであり、経営成績に直結する存在です。
しかし、「とりあえず任せている」「入居付けが遅いけど放置している」という方も少なくありません。
この記事では、管理会社の選び方、見直しのタイミング、変更手続きの方法、そして費用・対応の比較ポイントまでを解説します。
1. 管理会社の主な業務内容を把握しよう
| 業務区分 | 内容 |
|---|---|
| 賃貸管理業務 | 入居者募集、契約締結、家賃集金、クレーム対応など |
| 建物管理業務 | 清掃、点検、修繕手配、法定点検など |
| 入居中対応 | 滞納督促、修繕対応、更新手続きなど |
| 退去時対応 | 立ち会い、原状回復手配、敷金精算など |
✅ 上記を「一括委託」するか、「部分委託」するかで費用・関与度合いが異なります。
2. 管理会社の選び方｜比較すべき5つのポイント
| 比較項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 管理料 | 家賃×3〜5％が相場（清掃・点検込みか確認） |
| 募集力 | 自社集客サイト・ポータルサイト掲載・仲介店舗の有無 |
| クレーム対応 | 夜間対応・緊急修繕対応の有無 |
| 入居率 | 自社管理物件の平均稼働率（90％以上が望ましい） |
| 報告体制 | 月次報告・修繕報告・支払明細などの形式と頻度 |
✅ 地場に強い会社はエリア特性や仲介業者との関係が深く、入居付けのスピードが違います。
3. 管理会社を変更したくなる主な理由
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空室が埋まらない／対応が遅い
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クレーム対応や修繕が雑
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報告がこない／入金が遅れる
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家賃設定や募集条件に改善が見られない
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管理料に見合った仕事をしていない
✅ 1年以上稼働率が低迷している／対応に不満がある場合は見直しのサインです。
4. 管理会社の変更手続き｜流れと注意点
| ステップ | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| ① 解約通知 | 現在の管理会社に「契約解除通知書」を送付 | 契約内容に従って解約通知期限を確認（1〜3ヶ月前が多い） |
| ② 引き継ぎ資料の受領 | 入居者情報・契約書・精算情報など | PDF or 紙で受け取る／データ移行があるとスムーズ |
| ③ 新しい管理会社との契約 | 管理委託契約書を締結 | 募集条件・修繕基準なども明文化しておく |
| ④ 入居者への通知 | 管理会社変更のお知らせを発送 | 原則オーナー or 新管理会社から通知可 |
✅ 家賃の引き落とし口座変更・緊急連絡先の更新も忘れずに。
5. 管理会社変更にかかる費用と注意点
| 項目 | 費用目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 解約違約金 | なし〜家賃1ヶ月分 | 契約書による（中途解約条項） |
| 登録変更・事務手数料 | 0〜3万円程度 | 新会社によって異なる |
| 募集条件の再設定 | 家賃・ADの再調整あり | 条件見直しは契約前に詰める |
🟢 管理会社変更自体に大きな費用はかかりませんが、事務作業と対応コストを念頭にスケジュール管理を。
まとめ｜「任せっぱなし」を脱却するだけで収益が変わる
管理会社は、物件の顔であり、オーナーの右腕でもあります。
✅ 委託内容の見直し
✅ 管理料と対応のバランス
✅ エリア特化力や提案力
これらを比較・検討し、「信頼できる管理会社」と組むことで空室も収支も改善されます。
収益最大化の第一歩は、“管理の質”を見直すことから始まります。
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