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はじめに｜「アパート経営って実際どうなの？」の本音に迫る
ネットや書籍では「利回り10％！」「家賃収入でFIRE達成！」といった魅力的な言葉が並びます。
一方で、「空室が埋まらない」「ローン返済で赤字続き」といった失敗談も。
この記事では、アパート経営が本当に儲かるのか、実際の収支や事例をもとに、成功と失敗の分かれ道を正直に解説します。
1. アパート経営の「儲かる」の定義とは？
✅ 3つの儲かり方
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| キャッシュフロー | 月々の手残り（家賃収入 − 経費 − 返済） |
| キャピタルゲイン | 売却益（購入価格より高く売れた場合） |
| 節税メリット | 減価償却・経費活用で実質の利益を残す |
✅ 表面利回りだけでなく、**“実質的な利益”をどれだけ残せたか？**が重要です。
2. 成功事例｜地方築古アパートをリフォームで再生（実質利回り12％）
| 概要 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 関東近郊／地方都市駅徒歩10分圏内 |
| 物件 | 木造アパート／築30年／6戸／満室稼働中 |
| 購入価格 | 1,200万円（利回り13％） |
| 諸費用・修繕費 | 約200万円（室内リフォーム＋給湯器交換） |
| 家賃収入 | 年間約156万円（月13万円） |
| 経費＋返済 | 年間約90万円（管理費・修繕・ローン） |
| 年間CF | 約66万円（実質利回り＝約12％） |
✅ 修繕歴と家賃相場を確認し、リフォームの費用対効果も見極めた好例。
3. 失敗事例｜都心区分マンションで「想定外」の支出続出
| 概要 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 東京23区内／1R区分マンション |
| 購入価格 | 2,000万円（利回り5％） |
| 家賃収入 | 月8.5万円／年102万円 |
| 管理費＋修繕積立金 | 月2.5万円／年30万円 |
| ローン返済 | 年55万円（元利均等返済） |
| 実質手残り | 年17万円（表面利回り5％→実質利回り0.85％） |
✅ 表面利回りは良く見えても、管理費・税金・空室などで手残りがほぼゼロに。
4. 儲かる人の共通点 vs 儲からない人の特徴
| 儲かる人 | 儲からない人 |
|---|---|
| 数字（収支・利回り）を理解している | 表面利回りだけを信じて買う |
| エリア需要と入居者ニーズを調べている | 「立地がいいから」で決める |
| 修繕や空室対策を自ら学び続けている | 業者任せで状況を把握していない |
| 最悪のケースでも黒字の試算をしている | 楽観的な計画だけで購入している |
5. アパート経営を「儲かる投資」にする5つの実践ポイント
① 実質利回りで判断する
→ 表面利回り−管理費−広告費−税金＝本当の利益率
② 融資条件と返済比率を重視する
→ 毎月の返済が収入の70％を超えると手残りが激減
③ 築古物件は「修繕履歴」「家賃相場」のチェックが必須
→ 想定外の修繕で赤字転落のリスクも
④ 空室対策・管理改善で収益を底上げ
→ 写真、AD、条件見直しで収入アップ or 早期成約
⑤ 節税も含めてトータルで利益を考える
→ 減価償却・青色申告・法人化による節税効果は“実質的な儲け”
まとめ｜「儲かるか？」は“買う前の行動”でほぼ決まる
アパート経営は、努力なしで儲かる“夢の不労所得”ではありません。
ですが、
-
数字に強くなり
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需要を見極め
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管理や運営を工夫し
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長期で育てる覚悟があれば、
再現性の高い堅実なビジネスモデルに変わります。
「儲かるかどうか」ではなく、「儲かるように動けるか」が最大の分かれ道です。
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