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はじめに｜「土地を買ってアパートを建てる」は難しい？
アパート経営を検討している方の中には、**「自分で土地を買って、自由に設計して建てたい」**と考える人もいるでしょう。
確かに、自分好みのプランで始められるのは魅力ですが、土地選びを誤ると、そもそも建てられなかったり、大きな損失を生むリスクも。
この記事では、アパート経営に適した土地の選び方、価格相場、購入時のチェックポイント、後悔しないための注意点まで、初心者向けに解説します。
1. アパート用地に向いている土地の条件とは？
✅ 建築可能な用途地域か？
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第一種住居地域／準住居地域以上が望ましい
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工業専用地域などは住宅用途不可
✅ 接道要件を満たしているか？
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幅員4m以上の道路に2m以上接している必要
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接道がなければ建築不可（再建築不可物件に該当）
✅ 建ぺい率・容積率が高すぎないか？
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建ぺい率：土地に対する建築面積の割合
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容積率：延床面積の割合
→ 計画通りの戸数が建てられるかに直結
✅ 需要があるエリアか？
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駅距離、大学・工場・病院などの周辺施設
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地元の管理会社に賃貸需要のヒアリングを必ず実施
2. 土地価格の目安と予算感
| 地域 | 坪単価の目安 | 100坪あたり価格 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 80〜200万円／坪 | 8,000万〜2億円 |
| 首都圏郊外 | 30〜70万円／坪 | 3,000万〜7,000万円 |
| 地方都市 | 10〜30万円／坪 | 1,000万〜3,000万円 |
✅ 建築費の相場も合わせて把握する
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木造2階建（20〜30坪 × 4〜6戸）：2,000万〜4,000万円
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RC造3階建（30〜40坪 × 6〜10戸）：4,000万〜8,000万円
🟢 「土地価格＋建築費＋諸費用」で総額予算を組むことが重要です。
3. 土地購入時に確認すべき5つのチェックポイント
| チェック項目 | 内容 |
|---|---|
| 土地の形状・高低差 | 変形地・傾斜地は建築費増の原因に |
| 地盤の強度 | 軟弱地盤なら地盤改良が必要（費用100万〜200万円） |
| インフラ整備状況 | 上下水道・電気・ガスの引き込み有無 |
| 売主の権利関係 | 借地権・所有権・共有持分など |
| 近隣環境 | ゴミ置場・日当たり・騒音・交通量など |
4. 土地購入の流れとスケジュール感
| ステップ | 内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| ① 情報収集 | 楽待・健美家・地元業者などで候補探し | 1〜3ヶ月 |
| ② 現地調査・役所確認 | 建築条件・法規制の確認 | 数日〜1週間 |
| ③ 収支シミュレーション | 建築プランをもとに利回り・CF試算 | 同時並行で実施 |
| ④ 買付申込・契約 | 手付金（5〜10％）支払い | 1〜2週間 |
| ⑤ 引き渡し・決済 | 登記・所有権移転 | 約1ヶ月前後 |
5. 土地購入で失敗しないための注意点
❌ 土地だけ買って満足してしまう
→ 建築費が思ったより高くなり、「建てられない土地」になることも
❌ エリアニーズを調べずに戸数を盛る
→ 駐車場不足・間取りミスマッチで空室リスク増加
❌ 土地を現金で買って建築資金が足りない
→ トータルで融資の組み立てができる銀行選定を
まとめ｜土地購入は「建てられるか」より「収益が出るか」で選ぶ
アパート経営のために土地を買うという選択肢は、
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自由な設計が可能
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利回りや立地をコントロールしやすい
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長期的な資産形成にも有利
というメリットがある一方で、
❗ 建築条件・資金計画・賃貸需要など、確認すべきポイントも多くあります。
「買って満足」ではなく「収益が出るか？」の視点で土地を選ぶことが、成功への第一歩です。
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