はじめに｜「現金がないと始められない」は誤解です
「不動産投資＝お金持ちがやるもの」と思っていませんか？
実際は、多くの大家が「ローン」を活用してアパート経営を始めています。
うまく資金調達できれば、少ない自己資金でも収益不動産を保有することが可能です。
この記事では、アパート経営におけるローンの仕組み・金融機関の種類・審査の考え方を、初心者向けにわかりやすく解説します。
1. アパート経営のローンとは？住宅ローンとの違い
アパートや賃貸物件の購入に使うローンは、主に「アパートローン（投資用ローン）」と呼ばれます。
| 比較項目 | 住宅ローン | アパートローン |
|---|---|---|
| 用途 | 自分が住む家 | 他人に貸す収益物件 |
| 金利 | 低い（0.5〜1.5％） | 高め（1.5〜4.5％） |
| 審査重視 | 個人の年収・属性 | 物件の収益力＋借主の属性 |
| 借入年数 | 最大35年 | 15〜30年が一般的 |
| 対象物件 | 居住用のみ | 一棟アパート・区分マンションなど収益不動産 |
2. アパートローンの融資を行う主な金融機関
✅ 地方銀行・信用金庫
-
地域密着型で地場物件に強い
-
対面での融資相談ができ、初心者にも親切
-
自己資金2〜3割が求められるケースが多い
✅ 都市銀行
-
規模の大きい物件や法人向けが中心
-
個人投資家にはややハードル高め
-
審査が厳しく、実績が必要なことも
✅ ノンバンク系（オリックス銀行・イオン住宅ローンなど）
-
スピード感があり柔軟な審査
-
金利が高め、返済期間が短めな傾向
-
フルローン・オーバーローンも可能な場合あり（リスク高）
3. アパートローンの審査で見られるポイント
✅ 審査基準①：借主（あなた）の属性
-
年収・勤務先・勤続年数
-
保有資産・借入状況
-
過去のローン返済履歴（信用情報）
✅ 審査基準②：物件の収益性・担保価値
-
表面利回り・実質利回り
-
築年数・構造（木造／RCなど）
-
土地の評価（路線価・面積・接道など）
✅ 審査基準③：事業計画書・自己資金比率
-
購入後のキャッシュフロー試算
-
修繕積立・空室リスクの想定
-
自己資金は物件価格の1〜2割＋諸費用が目安
4. 初心者がやっておきたい資金調達の準備
✅ ステップ①：自己資金をコツコツ貯める
→ 審査通過のためには「現金100万円〜300万円」からスタートするのが一般的。
✅ ステップ②：収支シミュレーションを作成する
→ 金融機関に提出するために、利回り・空室率・経費・返済額などを組み込んだ事業計画書を用意。
✅ ステップ③：複数行に事前相談する
→ 同じ条件でも、金融機関によって評価や融資条件が変わります。早めに関係構築がカギ。
5. 借入における2つのリスクとその対策
❌ リスク①：空室が出て返済が困難になる
🟢 対策：余裕のある返済計画（稼働率80％でも黒字）＋修繕積立でリスク分散
❌ リスク②：金利が上昇して返済負担が増える
🟢 対策：固定金利 or 上限付き変動金利を選択＋金利リスクの試算をしておく
まとめ｜ローンの知識こそ、アパート経営の“スタート地点”
資金調達を制する者が、不動産投資を制します。
-
金利や返済年数の違いでキャッシュフローは大きく変わる
-
審査対策には“属性”と“物件選定”の両方が重要
-
融資が通らない＝チャンスを逃すことにも
「借りられるかどうか」ではなく、「借りて返せるか」を軸に計画を立てましょう。
コメント