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はじめに｜「返済期間を短くすれば安心？長くすれば楽？」という悩み
アパートローンを組むとき、多くの人が最初に悩むのが「返済年数をどう設定するか」という問題です。
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20年？30年？35年？
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早く返せば金利負担は減るけど、月々の返済がきつくなる…
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長くすれば余裕は出るけど、総支払額が増える…
この記事では、アパート経営におけるローン返済年数の選び方と、返済期間ごとの収支シミュレーション、物件や戦略に応じた判断基準を解説します。
1. 返済年数の違いがアパート経営に与える影響
| 年数 | 月々の返済額 | 総返済額 | キャッシュフロー |
|---|---|---|---|
| 短い（15〜20年） | 高い | 少ない | 苦しい（赤字リスク高） |
| 標準（25〜30年） | 標準 | 標準 | 安定（最も多いパターン） |
| 長い（35年） | 低い | 多い | 余裕あり（将来売却にも有利） |
🟢 ポイントは、「月の返済額 ＜ 家賃収入 − 経費」であること。
2. 実際のシミュレーション比較（借入3,000万円／金利2.0％）
| 返済年数 | 月々返済額 | 総返済額（概算） |
|---|---|---|
| 15年 | 約193,000円 | 約3,470万円 |
| 20年 | 約151,000円 | 約3,620万円 |
| 25年 | 約127,000円 | 約3,810万円 |
| 30年 | 約110,000円 | 約3,960万円 |
| 35年 | 約99,000円 | 約4,170万円 |
※実際の金利・元利均等方式により差あり
3. 返済年数は「戦略」と「物件タイプ」で変わる
| タイプ | 推奨年数 | 理由 |
|---|---|---|
| 築浅・RC物件 | 長め（30〜35年） | 耐用年数も長く、キャッシュフロー重視 |
| 築古・木造物件 | 短め（15〜25年） | 修繕リスクあり／短期で償却・売却前提 |
| 法人保有 | 長期でも可 | キャッシュ重視／法人税対策にも有利 |
| 売却前提の短期保有 | 短め（10〜20年） | 金利負担を抑え、出口で利益確定狙い |
4. 返済期間の決め方で押さえるべき3つの軸
✅ ① キャッシュフローに無理がないか？
→ 月の返済額を家賃収入の50〜60％以内に抑えると安心
✅ ② 減価償却と返済のタイミングを揃えるか？
→ 減価償却が終わったタイミングでローンも終了すると、税負担と返済のダブルパンチを避けられる
✅ ③ 自分の年齢とライフプランに合っているか？
→ 定年退職・子どもの進学・セミリタイアなど、将来のライフイベントと支払い年数を調整
5. 「返済期間を短くする＝正解」とは限らない理由
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短くすれば利息は減るが、月の負担が重すぎてキャッシュが回らない
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長くしても繰上げ返済や借換えで柔軟に対応できる
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返済が続く＝節税効果も長く活かせる
🟢 初心者ほど「まずは長め」で借りて、余裕があれば繰上げ返済で調整するのが無難
まとめ｜返済年数は「物件」「戦略」「人生設計」で選ぶ
アパートローンの返済年数は、単に「早く返せば安心」という話ではありません。
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長く借りてキャッシュを厚く持つ
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修繕や空室にも耐えられる設計にする
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税金・減価償却・将来設計と合わせて考える
これらを総合的に見て、自分にとって**「返しやすく、利益も出る返済年数」**を選ぶことが、成功のカギになります。
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