目次
はじめに｜「赤字でも意味がある」ってどういうこと？
アパート経営では、減価償却などの影響で「帳簿上の赤字」になるケースがあります。
「赤字になったら失敗？」と思いがちですが、実はこの“赤字”が節税につながる仕掛けになっています。
この記事では、損益通算の仕組みとアパート経営における活用方法、注意点や失敗しないためのポイントを解説します。
1. 損益通算とは？所得税を減らせる仕組み
✅ 定義
「ある所得の赤字を、他の所得の黒字と合算して、課税所得を減らせる」制度
| 所得の種類 | 損益通算できる？ |
|---|---|
| 給与所得（サラリーマンの給料） | ○ |
| 事業所得 | ○ |
| 不動産所得 | ○（アパート経営の利益・赤字） |
| 譲渡所得・配当所得など | 一部制限あり or 分離課税 |
✅ アパート経営で出た赤字（帳簿上）を、サラリーマンの給料などから差し引ける＝節税効果が出るという仕組みです。
2. アパート経営で赤字になる要因と節税効果
✅ よくある赤字の内訳
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減価償却費（実際の支出なし）
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修繕費（給湯器交換・原状回復など）
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管理費・広告費
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ローン金利・火災保険・固定資産税など
▶ 例：年収800万円のサラリーマンがアパートで赤字100万円
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通常の課税所得：800万円
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アパート赤字：▲100万円
→ 損益通算後の課税所得：700万円
✅ 所得税・住民税合計で約20〜25万円の節税になることも！
3. 損益通算を活用する条件と注意点
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 青色申告の届出 | 必須ではないが、65万円控除などの節税効果大 |
| 赤字の根拠が明確 | 減価償却・修繕などの証拠（帳簿・領収書）を残す |
| 事業として継続性がある | 「趣味ではない」「貸す意思がある」ことが前提 |
| 不動産所得に限定 | 株・仮想通貨・一部の譲渡所得とは通算不可 |
4. よくある勘違いとリスク
❌ 減価償却だけで赤字にすればいくらでも節税できる
→ 節税はできても、キャッシュが残らないと返済できず“黒字倒産”のリスク
❌ 赤字申告を何年も続ける
→ 税務署から「本当に事業性あるのか？」と指摘されることも
→ 赤字が続くなら“原因と改善策”を記録しておく
❌ 土地だけ買って赤字にできると思っている
→ 土地は減価償却できず、建物部分のみが経費対象
5. 損益通算を活かす！節税の実践ステップ
✅ ステップ①：青色申告の届出（初年度）
→ 開業届＋青色申告承認申請書を税務署に提出（原則3/15まで）
✅ ステップ②：帳簿付けをスタート
→ freee・マネーフォワードなどの会計ソフトが便利
→ 毎月の経費・収入・償却費を記録しておく
✅ ステップ③：確定申告で損益通算を反映
→ 不動産所得欄に収支を記入し、給与所得と合算処理
→ 還付されるケースも（年末調整との差分）
まとめ｜「赤字でも意味がある」のがアパート経営の強み
アパート経営は、
✅ 減価償却による赤字
✅ 青色申告による控除
✅ 損益通算による税金カット
これらを組み合わせて、“手残り”を増やせる投資です。
見かけの利益ではなく、実際のキャッシュフローと税引後の利益に注目して戦略を組みましょう。
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