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はじめに｜「アパート経営って毎月いくら稼げるの？」
「家賃収入が月30万円あれば理想的」──アパート経営を目指す方の中には、そんな目標を持つ人も多いでしょう。
しかし、実際に“月の収入＝手取り”ではないことをご存じでしょうか？
この記事では、アパート経営における月収モデルを、収入と支出の構造に分けて解説し、初心者が気をつけるべきポイントも整理します。
1. アパート経営における「月収」とは？
| 用語 | 内容 |
|---|---|
| 家賃収入（月額） | 入居者から得られる家賃の合計額 |
| 月次キャッシュフロー | 家賃 − 経費 − ローン返済 → 実際の“手取り” |
| 不動産所得（月割） | 年間の所得を12で割ったもの（税務上の利益） |
✅ 最もリアルな利益感覚は「月次キャッシュフロー」＝手残り現金です。
2. 代表的な月収モデル｜3パターンで比較
▶ ケース①：中古アパート（利回り10％）
-
価格：2,000万円／家賃収入：月16.6万円
-
管理・修繕：−3.5万円
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ローン返済（元利均等20年）：−8.2万円
→ 月の手残り：5万円前後
▶ ケース②：新築アパート（利回り6.5％）
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価格：7,000万円／家賃収入：月38万円
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経費（管理・広告）：−7万円
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ローン返済：−28万円
→ 月の手残り：3万円前後
▶ ケース③：区分マンション（利回り5％）
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価格：2,500万円／家賃収入：月10.5万円
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管理費＋修繕積立金：−2.8万円
-
ローン返済：−8万円
→ 月の手残り：▲0.3万円（＝赤字）
✅ 表面利回りが高くても、経費とローン次第で手取りは大きく変わります。
3. 月収に影響する主な支出項目
| 項目 | 月額目安 | 解説 |
|---|---|---|
| 管理費 | 家賃の3〜5％ | 管理会社へ支払う |
| 修繕・清掃費 | 1戸あたり月2,000〜3,000円程度 | 共用部・簡易修繕など |
| 広告費（AD） | 募集時に一時的／2ヶ月分前後 | 月割で積立てると安心 |
| ローン返済 | 金利・年数で変動 | フルローンだと重くなりがち |
| 税金・保険 | 固定資産税・火災保険など | 年間支払い → 月次で積立計算を推奨 |
4. 月収を増やすためにできること
✅ 空室対策で家賃をしっかり回収する
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募集条件・写真・ADを見直して早期成約＆退去防止
✅ 管理費や経費を最適化する
-
清掃・管理を定額パックに変更
-
相見積もりで修繕費を抑える
✅ 融資戦略を見直す
-
借換えで返済額を下げて月々のキャッシュを改善
-
フルローンよりも“返済比率50〜60％”を目安に設計
5. 「月30万円稼ぐ」ために必要な投資規模は？
| 利回り | 家賃収入（月） | 必要な投資額（目安） |
|---|---|---|
| 10％ | 月30万円 | 約3,600万円 |
| 7％ | 月30万円 | 約5,100万円 |
| 5％ | 月30万円 | 約7,200万円 |
✅ 月収30万円のキャッシュを目指すには、5,000万〜1億円規模の投資が必要になることも。
まとめ｜月収を「多く残す」経営を設計しよう
アパート経営での月収は、
✅ 単なる家賃総額ではなく、
✅ 経費・返済・空室などを差し引いた「手取りキャッシュ」が重要です。
・高利回りの築古アパートで月5〜10万円の手残り
・低利回りでも経費コントロールと満室維持で月30万円も可能
正しく設計し、継続的に改善を重ねれば、“本当に生活に使える収益”が月ごとに積み上がっていきます。
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