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はじめに｜「区分と一棟、どちらから始めるべき？」
不動産投資を始めようと考えたとき、
「まずは区分マンション？それとも一棟アパート？」と迷う方は多いはず。
中でも**“一棟アパート経営”は収益性の高さと自由度の広さから注目されている選択肢**です。
この記事では、一棟アパート経営のメリット・デメリット、収益性の特徴、区分マンションとの違い、初心者が始めるステップまでをわかりやすく解説します。
1. 一棟アパートとは？どんな形態なのか
✅ 一棟アパートとは
土地＋建物すべてをオーナーが所有し、複数戸をまとめて賃貸経営するスタイル。
構造は主に**木造・軽量鉄骨・RC（鉄筋コンクリート）**など。
✅ 区分マンションとの違い
| 項目 | 一棟アパート | 区分マンション |
|---|---|---|
| 所有範囲 | 建物全体＋土地 | 建物の1室＋共用部分の持分 |
| 管理自由度 | 自主管理・業者委託を選べる | 管理組合主導／自由度が低い |
| 空室リスク | 複数戸で分散される | 1室空くと収入ゼロ |
| 初期費用 | 数百万円〜数千万円 | 数十万〜数百万円 |
| 利回り傾向 | 高め（8〜12％） | 低め（4〜7％） |
2. 一棟アパート経営のメリット
✅ メリット①：利回りが高い
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戸数が多いため、家賃収入が分散しやすく、利回りが出しやすい
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築古物件なら表面利回り10％超も珍しくない
✅ メリット②：経営・管理の自由度が高い
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自分で管理会社を選べる／自主管理も可
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リフォーム・設備投資の判断も自分でできる
✅ メリット③：規模のメリットが働く（スケールメリット）
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1室ごとの修繕・リフォーム費が割安
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税理士費用・管理コストも戸数が多いほど効率化しやすい
✅ メリット④：減価償却が取りやすく節税に有利
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築年数が進んだ物件は短期間で大きな減価償却が可能＝所得圧縮
3. 一棟アパート経営のデメリット・リスク
❌ 初期費用が高い（数百万〜数千万円）
→ 頭金＋諸費用＋運転資金で500万円〜1,000万円以上が必要なケースも
❌ 空室や修繕が重なるとリスクが大きい
→ 5部屋中2部屋が空室など、“部分的なダメージ”でも全体に影響
❌ 融資ハードルが上がる（個人信用＋物件評価の両方）
→ 属性・自己資金・収支計画の3点が審査のカギ
4. 一棟アパートの収益構造とシミュレーション
| 項目 | 内容 | 例（6戸×月5.5万円） |
|---|---|---|
| 年間家賃収入 | 月33万円 × 12ヶ月 | 396万円 |
| 経費 | 管理・修繕・広告・税金等 | 約120万円（経費率30％） |
| 利息・元本返済 | 年間返済180万円 | 手残り約96万円（税引前） |
| 減価償却 | 築20年 木造／22年償却 | 年60〜80万円 → 所得圧縮可 |
🟢 実質利回りで5〜7％あれば、キャッシュフロー黒字で安定運営しやすい水準です。
5. 一棟アパートを始めるまでのステップ
✅ ステップ①：資金計画と融資相談（地銀・信金・ノンバンクなど）
✅ ステップ②：物件調査（利回り・空室率・修繕履歴・管理状態）
✅ ステップ③：収支シミュレーション（最悪ケースも計算）
✅ ステップ④：管理体制の整備（委託 or 自主管理）
✅ ステップ⑤：確定申告・帳簿付け（freee・MFなど活用）
まとめ｜一棟アパートは「自由と責任のバランス」が鍵
一棟アパート経営は、区分マンションと比べて、
✅ 高利回り
✅ 経営の自由度
✅ 節税や拡大の柔軟性
という大きな魅力があります。
ただしその分、
❗ 初期費用の高さ
❗ 空室・修繕などの管理負担
❗ 融資・出口戦略の重要性
といった**“オーナーとしての責任”**も求められます。
正しい知識と準備で、“一棟目”を成功させましょう。
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