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「頭金ゼロどころか、諸費用まで借りられるって本当？」
不動産投資を始めようと情報を集めていると、
「フルローンOK」「オーバーローン通りました！」
そんな話を耳にしたことがあるのではないでしょうか？
- 自己資金がなくても投資できるの？
- どうやったらオーバーローンが通るの？
- リスクはないの？
この記事では、オーバーローンの仕組みや審査の考え方、成功と失敗を分けるポイントを、初心者向けにやさしく解説します。
そもそも「オーバーローン」とは？
オーバーローンとは、物件価格以上の金額を融資してもらうことを指します。
たとえば、物件価格が1,000万円なのに、諸費用（登記費用や仲介手数料など）も含めて1,100万円の融資を受けるようなケースです。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| フルローン | 物件価格100％まで借入 |
| オーバーローン | 物件価格＋諸費用（110～120％）まで借入 |
つまり、自己資金ゼロでも物件購入が可能になる方法です。
オーバーローンが組める条件とは？
全員が簡単に通るわけではありません。以下のような条件を満たすと、通る可能性が上がります。
✅ ① 物件評価が高い
- 実勢価格より安く仕入れられる
- 銀行の担保評価（積算 or 収益評価）が物件価格以上である
✅ ② 属性が良い
- 年収600万円以上・勤続年数5年以上など
- サラリーマンでも上場企業や公務員は強い傾向
✅ ③ 銀行との関係性
- 既存の取引実績がある（住宅ローン・給与口座）
- 地銀・信金・ノンバンクなどで交渉力あり
オーバーローンのメリットと注意点
🌟 メリット
- 自己資金ゼロでスタートできる
- 資金を残したまま運営・リフォーム・次の投資に活かせる
- レバレッジ効果（少ない資本で大きな資産形成）
⚠ 注意点・リスク
| リスク | 解説 |
|---|---|
| 返済負担が重くなる | 毎月のキャッシュフローが小さくなりやすい |
| 空室や修繕でのリスク | 予備費がないとすぐに資金ショートする可能性 |
| 売却時の残債問題 | 評価額が下がった場合、元本割れリスクあり |
✅ 特に「月々のキャッシュフローがギリギリ」の状態で始めると、空室や修繕が命取りに。慎重にシミュレーションを！
オーバーローンを通しやすくするための3つの戦略
① 物件選びは「担保評価の高いもの」を
→ 積算評価・収益還元評価が高い中古RCなどは通りやすい
② 諸費用の見積もりを具体的に提示
→ 銀行は「なぜオーバーローンが必要か」を納得したい
③ 返済比率の見える計画書を作る
→ 年収・借入額に対する返済比率（＝年間返済額 ÷ 年収）を明示し、リスク低減をアピール
よくあるQ&A｜オーバーローンに関する疑問
Q：サラリーマンでもオーバーローンって通るの？
→ 通るケースも多いです。むしろ属性の安定したサラリーマンこそ、「積算重視＋自己資金ゼロ」で通しやすい銀行に有利な層です。
Q：オーバーローンで始めるのは危険？
→ 投資経験・リスク管理・キャッシュフロー計画が伴っていれば有効な選択肢です。ただし、全力借入はリスク管理を前提に行いましょう。
まとめ｜オーバーローンは「通すこと」より「どう運用するか」が大切
- オーバーローンは、自己資金を温存できる強力な手法
- 物件評価・属性・交渉力の3点で可能性は大きく変わる
- 「月々いくら残るか」のCF計算を冷静に行おう
- 不安な場合は、無理せず自己資金＋フルローンでバランスを
※本記事は一般的な融資制度と考え方の紹介であり、金融機関の審査判断や投資判断を保証するものではありません。ご自身の状況に応じて金融機関・専門家にご相談ください。
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