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はじめに｜「アパート経営＝不労所得」は管理で決まる
アパート経営を始めると必ず直面するのが、「管理を自分でやるべきか、それとも管理会社に任せるべきか？」という悩みです。
入居者の募集、家賃回収、クレーム対応、修繕手配……。
アパート管理には見えない手間とリスクがつきものです。
本記事では、アパート経営における管理形態の選び方と、委託管理にかかる費用の内訳・相場を初心者にもわかりやすく解説します。
1. アパートの管理業務とは？具体的な業務内容一覧
管理業務は大きく分けて「賃貸管理」と「建物管理」の2つに分かれます。
▶ 賃貸管理（ソフト面）
| 業務内容 | 内容 |
|---|---|
| 入居者募集 | 広告出稿、内見対応、審査など |
| 契約管理 | 契約書作成、更新業務、解約処理 |
| 家賃回収 | 滞納管理、督促、保証会社対応など |
| クレーム対応 | 騒音・ゴミ・近隣トラブルなどの対応 |
| 退去時対応 | 原状回復費の精算、立ち会い |
▶ 建物管理（ハード面）
| 業務内容 | 内容 |
|---|---|
| 清掃 | 共用部の定期清掃 |
| 点検 | 消防設備・エレベーター・排水管など |
| 修繕 | 設備故障への対応、業者手配 |
| 外注管理 | 清掃業者や設備点検業者の管理 |
2. 委託管理の費用相場と内訳
委託管理では、月々の管理費＋業務ごとの実費がかかるのが一般的です。
▶ 管理費の相場（月額）
| 管理方式 | 相場 |
|---|---|
| 賃貸管理のみ | 家賃の3％〜5％（月額） |
| 賃貸＋建物管理 | 家賃の5％〜7％（月額） |
| 一括借上（サブリース） | 10％〜15％相当の控除が発生 |
たとえば、月10万円の家賃なら管理費は3,000円〜7,000円が一般的です。
▶ その他にかかる費用（別途発生）
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新規契約時の広告費（家賃1ヶ月分程度）
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退去時のリフォーム手配
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特別清掃や緊急対応費用
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修繕費の立替（後日精算）
3. 自主管理と委託管理のメリット・デメリット比較
| 項目 | 自主管理 | 委託管理 |
|---|---|---|
| 費用 | ◎ 管理費ゼロ | △ 毎月数％の費用が発生 |
| 手間 | ✕ 全て自分で対応 | ◎ ほぼ全て任せられる |
| 対応力 | △ 自身の知識次第 | ◎ プロが対応、トラブル回避しやすい |
| スピード | ◎ 即対応できる | △ 管理会社を経由するため時間がかかる場合あり |
| 精神的負担 | ✕ クレーム・滞納がストレスに | ◎ 精神的にも安心 |
4. 委託すべき？自主管理すべき？判断ポイント5つ
✅ ポイント①：物件の距離
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自宅から近い（徒歩圏内）→自主管理向き
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遠方の物件→委託が無難
✅ ポイント②：部屋数・規模
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1〜2室のみ→自主管理可能
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10室以上・複数棟→委託で効率化
✅ ポイント③：空室リスクの不安
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客付けに強い管理会社を活用すべき
✅ ポイント④：仕事や育児との両立
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忙しい人ほど、時間をお金で買う選択も重要
✅ ポイント⑤：トラブル対応の覚悟
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入居者対応・滞納督促・退去精算までこなせるか？
5. 委託管理会社を選ぶときのチェックポイント
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地元に根付いた実績があるか？
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管理戸数・対応エリアは？
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空室対策（広告力・仲介ルート）が強いか？
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契約内容は明確か？（管理業務一覧、解約条件など）
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報告書や連絡体制が整っているか？
→ 初心者のうちは、**「サポート体制が手厚く、柔軟に対応してくれる会社」**を選ぶのが安心です。
まとめ｜アパート管理は「手間」か「費用」かの選択
アパート経営において、「管理をどうするか？」は収益性と継続性を左右する重要な判断です。
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管理の手間と責任を引き受けて、コストを抑える自主管理
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安定運営のために、プロに任せて時間を生み出す委託管理
どちらが正解ということではなく、物件・立地・大家のライフスタイルに合った選択がベストです。
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