アパート経営の利回りとは？表面・実質の違いや目安をわかりやすく解説

はじめに｜「利回り〇％」だけでは判断できない理由

不動産投資の世界では、物件の収益性を表す指標として「利回り」が頻繁に使われます。
しかし、表面利回り・実質利回りなど複数の種類があり、**正しく理解しないと「思ったより儲からない」**という事態に陥りがちです。

この記事では、アパート経営における利回りの意味や計算方法、表面と実質の違い、そして目安となる基準値までを初心者向けに解説します。

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1. アパート経営の「利回り」とは？

▶ 利回りとは

投資額に対して、どれくらいの収益が得られるかを示す指標です。

アパート経営では、主に次の2つの利回りが使われます：

• 表面利回り（グロス利回り）

• 実質利回り（ネット利回り）

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2. 表面利回りとは？計算式と注意点

▶ 計算式：

たとえば、家賃10万円×12ヶ月＝年間120万円の収入、
物件価格2,000万円の場合：

→ 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6.0％

✅ 特徴：

• 計算がシンプルで比較しやすい

• 諸経費や空室リスクは含まれていない

• あくまで「カタログスペック」の数値

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3. 実質利回りとは？現実的な収益性を示す指標

▶ 計算式（例）：

支出には以下が含まれます：

• 管理費・修繕積立金

• 固定資産税・火災保険料

• 空室期間やAD（広告料）など

✅ 特徴：

• より実態に近い収益性を把握できる

• 表面利回りより2〜3％下がることが多い

• 収支計画・融資返済の判断に必須

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4. 利回りの目安はどれくらい？構造・エリア別に比較

※ 築年数や管理状況、融資条件によって大きく変動します。

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5. 利回りだけに頼ってはいけない3つの理由

理由①：空室や滞納で収入が変動する

→ 利回りは「満室前提」だが、現実は変動あり

理由②：支出が予想以上にかかる

→ 修繕費や仲介手数料など、見えないコストが多い

理由③：出口（売却）価格で全体収支が変わる

→ キャピタルゲイン（売却益）まで考慮するのが本来の投資判断

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6. 利回りを高めるためにできること

✅ 家賃を維持・アップする工夫

• 設備改善（Wi-Fi、オートロック、独立洗面台など）

• 入居者満足度向上で長期入居へ

✅ 管理コストを見直す

• 管理会社の手数料交渉や見直し

• 自主管理にチャレンジ（要スキル）

✅ 購入時の「安く買う」努力

• 相場より安く仕入れる＝利回り向上

• リフォーム前提でボロ物件を再生する

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まとめ｜「実質利回り」があなたの未来を決める

不動産投資では、「表面利回り」が目を引きがちですが、
実際にお金が残るかどうかは**「実質利回り」で判断すべき**です。

利回りを正しく理解することは、
失敗を避け、安定したアパート経営を実現するための第一歩。

これから物件を選ぶあなたも、すでにオーナーのあなたも、
“数字の裏側”に目を向けて、賢く運営していきましょう。