目次
はじめに｜「家賃保証があれば安心」は本当か？
アパート経営でよく聞く「家賃保証」。
「滞納されても安心」「空室でも家賃が入る」などのイメージがありますが、内容を理解せずに契約すると後悔することもあります。
この記事では、家賃保証の種類・仕組み・よくあるトラブル事例と、大家として知っておくべき注意点・選び方のポイントを解説します。
1. 家賃保証とは？2つの意味を正しく理解しよう
✅ 意味①：家賃保証会社（保証人の代わり）
-
入居者が家賃を滞納した際、保証会社が立て替えて支払う制度
-
審査に通れば保証人が不要／トラブル時の対応も保証会社が行う
✅ 意味②：サブリース（家賃一括借り上げ）
-
管理会社がアパートを一括借り上げ → 空室でも一定の家賃を保証
-
ただし、家賃が“相場の80〜90％”に設定されるのが一般的
2. 家賃保証会社を使うメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 滞納時に家賃が入る | 保証料は入居者負担だが、審査で入居が遅れる可能性あり |
| 入居者トラブル時の対応を代行 | 解約時・更新時の手数料が発生することも |
| 高齢者・外国人なども入居しやすくなる | 立て替えがスムーズでない保証会社も存在 |
✅ 審査の厳しさや対応スピードには保証会社ごとの差が大きいため、選定が重要です。
3. サブリース（家賃一括保証）の仕組みと注意点
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 家賃保証内容 | 毎月一定額の賃料をオーナーに支払う（空室関係なし） |
| 相場家賃との違い | 通常相場の80〜90％で設定されることが多い |
| 契約期間 | 30年など長期もあるが、定期見直し・減額条項があることが一般的 |
| 解約時の制約 | オーナーからの中途解約が難しいことも（解約違約金あり） |
✅ **「空室ゼロで安心」ではなく、「自由に家賃を設定・運用できないリスク」**もある制度です。
4. 実際にあった家賃保証トラブル事例
▶ 事例①：サブリース契約の家賃が一方的に減額された
-
家賃8万円→5年後に7万円に引き下げられた
-
減額条項が契約書に明記されていたため、拒否できなかった
▶ 事例②：保証会社が滞納立て替えを遅延した
-
入居者が滞納→保証会社が“1ヶ月遅れて”振込
-
オーナー側は返済資金に困ったが契約上は問題なし
▶ 事例③：退去トラブル時に保証会社が動いてくれなかった
-
保証会社が「契約更新していない」として対応拒否
-
管理会社との連携不足で対応が遅れた
5. 家賃保証を利用する際に押さえておくべきポイント
| チェック項目 | 解説 |
|---|---|
| 保証範囲 | 滞納時の立替額／回数／期間制限などを確認 |
| 更新料・手数料 | 入居者・オーナーの負担／契約期間終了後の継続条件 |
| 減額条項の有無 | サブリース契約なら必ずチェック（将来の収支に直結） |
| 解約条項 | オーナーからの解除可否・違約金の有無を明確に |
| 管理会社との連携体制 | 保証会社と連動してトラブル対応できるか確認する |
まとめ｜“家賃保証”はリスクヘッジにもリスクにもなり得る
家賃保証制度は、
✅ 滞納・空室リスクをカバーできる便利な仕組みですが
✅ 内容を誤解したまま契約すると、思わぬ収益ダウンや管理制限に直結します。
-
保証会社型 or サブリース型を明確に区別する
-
契約書の“減額・解約”条項にしっかり目を通す
-
管理会社・税理士と連携して“収支全体”を見たうえで判断する
「安心だから使う」ではなく、“理解して使う”が正解です。
コメント