マンション売却時のローン残債と税金・確定申告の完全ガイド｜譲渡所得の取り扱いも解説

1. マンション売却時にローン残債があるときの基本知識

マンションを売却するとき、
ローン残債が残っていても売却は可能です。

ただし、「売却代金 ≧ ローン残債」であることが原則。
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

もし売却代金で足りない場合（オーバーローン時）は、
差額分を自己資金で補填するか、住み替えローンの利用を検討します。

2. 売却時に発生する税金とは？【譲渡所得税】

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、
譲渡所得税が発生する可能性があります。

譲渡所得の計算方法

• 取得費：購入時の価格＋仲介手数料・登録免許税など

• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費など

3. マンション売却と確定申告が必要なケース

次の場合、確定申告が必要になります。

特に「住宅ローン控除の利用」や「損益通算をする場合」には必須です。

4. ローン残債があっても確定申告する理由

ローン残債がある＝譲渡損失が発生しているケースが多く、
次の特例が使える可能性があります。

✅ 特例：譲渡損失の損益通算・繰越控除

• 損失を給与所得などと通算できる

• 翌年以降も損失を繰り越せる（最大3年間）

これにより、所得税や住民税の還付を受けられる場合もあります。

5. 確定申告に必要な書類一覧

確定申告時に必要な主な書類は以下の通りです。

• 売買契約書（購入時・売却時）

• ローン残高証明書

• 仲介手数料の領収書

• 登記簿謄本（全部事項証明書）

• 住民票（買替特例を使う場合）

• 確定申告書B＋譲渡所得の内訳書

🔥 ポイント
取得費が不明な場合、売却価格の5％でみなされる（概算取得費）
正確な計算のためには、領収書や契約書の保管が重要です。

まとめ

マンション売却時にローン残債があっても、
税金と確定申告を正しく理解しておけば大丈夫！

✅ ローン残債は売却代金で完済 or 住み替えローン検討
✅ 売却益が出たら譲渡所得税がかかる
✅ 損失が出たら損益通算や繰越控除を活用できる

正しく申告して、賢く節税・還付を受けましょう！